【2023年改正法対応】空き家の固定資産税が最大6倍に！「管理不全空家」の指定を防ぐ解体戦略

独自のノウハウにより安心・安全そしてリーズナブルに解体サービスを提供する、ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店を運営する株式会社エスエイアシストがお届けする解体コラム、今回は2023年12月に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）」の改正についてです。

空き家はもはや「将来的に売ればいい」という気楽な資産ではありません。2023年12月13日に施行された改正法は、適切な管理を怠った空き家所有者に対し、固定資産税の優遇を解除するという非常に厳しい措置を導入しました。これにより、全国の空き家が深刻な「負動産」へと一変するリスクが急速に高まっています。

この記事では、法改正の核心である新たな区分「管理不全空家」とは何か、そしてそのリスクを回避し、大切な資産を守るための具体的な対策を解体のプロの視点から解説します。

もはや他人事ではない！空き家問題の現状と法改正の背景

深刻化する空き家の現状

近年、空き家問題は日本の深刻な社会課題として、その深刻度を増しています。2015年に空家特措法が施行されて以降も空き家の数は増え続け、今や日本の住宅の約7戸に1戸が空き家という状況です（2023年時点）。
老朽化した空き家が放置されると、景観悪化や治安上の懸念に留まらず、倒壊などによる近隣住民への危険も増大します。

抜本的な対策が必要とされた背景

これまでの法律では、行政が介入できるのは非常に危険な「特定空家」に限られていました。しかし、特定空家に指定される頃にはすでに危険が顕在化しており、予防的な対策が困難でした。

こうした状況を打開するため、国は空き家対策を抜本的に強化。2023年6月に改正法を公布し、同年12月13日に施行しました。この改正は、不動産を所有するすべての方にとって、資産価値と税負担に直結する「待ったなし」の状況を生み出す、大きな転換点です。

法改正の核心：固定資産税6倍を招く「管理不全空家」とは

「管理不全空家」の定義と具体例

今回の法改正で最も注目すべきであり、所有者の責任を重くするポイントが、新たな区分として設けられた「管理不全空家（かんりふぜんあきや）」です。

これは、従来の「特定空家」のように直ちに危険な状態ではないものの、適切な管理が行われていないため、放置すれば将来的に特定空家になるおそれのある空き家を指します。

具体的には、以下のような管理状況が不十分な状態が該当します。
・庭木の枝が道路や隣家にはみ出している
・窓ガラスが割れたまま放置されている
・ゴミが散乱している
・外壁が剝がれかけている

勧告措置がもたらす最大のペナルティ

この「管理不全空家」に認定され、指導に従わず行政から勧告措置を受けると、非常に大きな経済的ペナルティが発生します。それが、固定資産税の住宅用地特例の解除です。

通常、住宅が建っている土地は「住宅用地」として扱われ、固定資産税が最大で1/6にまで軽減されています。しかし、勧告を受けるとこの優遇措置が適用対象外となり、その土地は「更地」と同じ扱いを受け、翌年からの固定資産税が最大で6倍に跳ね上がることになるのです。

これは、多額の解体費用に加えて、毎年高額な税金を払い続けるという二重の苦しみを意味します。改正法は、所有者にその厳しい選択を迫っていると言えます。

最悪の結末：緊急代執行による「強制解体」のリスク

特定空家に対する行政権限の強化

「管理不全空家」に指定される前の段階であっても、すでに危険な状態にある「特定空家」に対する行政の権限も強化されました。

地震や台風などの災害時において、特定空家が倒壊する危険がある場合、行政は勧告などの手続きを経ずに建物を解体・撤去できる「緊急代執行」が可能となりました。

もちろん、この代執行にかかった解体費用は、後から所有者に強制的に徴収されます。この場合、所有者は解体業者を選ぶことも、事前に見積もりを取ることもできず、相場より割高な解体費用を請求されるリスクが非常に高いのです。

リスク回避の具体策：空き家活用・売却のための「計画的解体」

新たな空き家活用促進制度の導入

改正法は、規制強化と並行して、空き家の利活用を促すための新たな仕組みも導入しています。市区町村が特定のエリアを「空家等活用促進区域」として指定し、規制を緩和することで、空き家を店舗や地域施設へ用途変更したり、建て替えたりしやすくする制度です。

コストを抑えるための「計画的な解体」の重要性

しかし、活用というポジティブな選択肢を取るためにも、老朽化が著しい空き家では、その前提として解体が不可欠であるケースが大半です。土地を売却する場合も、更地にした方が買い手が見つかりやすいのは言うまでもありません。

強制解体や固定資産税の6倍化といったリスクをリセットするため、そして空き家活用という前向きな選択肢を選ぶためにも、ご自身で信頼できる解体業者に依頼し、計画的に解体を進めることが、最終的なコストを抑える最も賢明な判断です。

まとめ

本記事では、2023年12月に施行された改正空家特措法について解説しました。改正法により、空き家を放置するリスクは計り知れないほど高まりました。税金が上がる前に、あるいは近隣に危険を及ぼす前に、早めの対策を講じることが極めて重要です。

【法改正の重要なポイント】
・「管理不全空家」の新設: 「特定空家」になる前の段階でも、自治体が指導・勧告を行う対象となりました。
・固定資産税の優遇解除: 「管理不全空家」として勧告を受けると、固定資産税の特例が解除され、税負担が最大6倍になるリスクがあります。

改正法により、空き家を放置するリスクは計り知れないほど高まりました。税金が上がる前に、あるいは近隣に危険を及ぼす前に、早めの対策を講じることが重要です。

私たちエスエイアシストでは、不動産解体業者として丁寧で綺麗、クレームのない解体・撤去工事に力を入れています。また、不動産の専門家としてピタットハウス浦和西口店・恵比寿店を運営しており、土地の利活用や売却まで含めた最適なプランをご提案できる点が強みです。

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