スケルトン戻しの費用相場と、テナント原状回復のトラブル回避法

独自のノウハウにより安心・安全、そしてリーズナブルな解体サービスを提供する株式会社エスエイアシストがお届けする解体コラム。今回は「テナント・オフィス退去時のスケルトン戻し」についてです。

テナントやオフィスの退去が決まると、まず気になるのが「原状回復にいくらかかるのか」ではないでしょうか。賃貸借契約書に「退去時はスケルトン戻し」と書かれていても、「どこまで撤去すればよいのか」「届いた見積もりは適正なのか」と戸惑う借主の方は少なくありません。一方、オーナー（貸主）の側にも「引き渡された状態が想定と違う」「工事が長引いて次の募集が始められない」といった悩みがあります。

原状回復をめぐるトラブルの多くは、工事そのものではなく、「どこまで戻すのか」という認識のズレから始まります。この記事では、スケルトン戻しと原状回復の違い、撤去範囲の考え方、費用相場と見積もりが高くなりやすいポイント、そして貸主・借主の双方が実践できるトラブル回避策を、解体工事の視点から整理します。

「スケルトン戻し」と「原状回復」の違いと撤去範囲の基準

戻す「先」が違う：入居時の状態か、躯体だけの状態か

「原状回復」とは、賃貸借契約が終了するときに、借りた当時の状態に戻して返す義務のことです。一方の「スケルトン戻し」（スケルトン返し・スケルトン渡しとも呼ばれます）は、床・壁・天井の仕上げや設備をすべて撤去し、柱・梁・床スラブといった躯体（くたい）がむき出しになった状態で返す工事を指します。

実は、この2つはイコールではありません。原状回復の「戻し先」を契約でどう定めているかによって、スケルトン戻しが必要になる場合もあれば、入居時の内装まで戻せばよい場合もあるからです。

両者の違いをもう少し具体的に見てみましょう。まず「戻す先」が異なります。原状回復は入居時点の状態が基準で、内装が付いた状態で借りていれば、その内装まで戻せば足ります。撤去の中心は借主が造作・増設した部分で、工事規模も費用も比較的小さくなるのが一般的です。内装付きで貸し出すオフィスビルなどで多く見られる形です。

これに対してスケルトン戻しは、専有部の内装・設備をほぼすべて撤去して躯体だけの状態にするため、工事規模が大きく、廃棄物も多く、費用も上がります。店舗・飲食店、築浅ビル、次のテナント向けに改装を予定している物件で採用されやすい形です。どちらの場合も、判断の根拠になるのは賃貸借契約書と特約（「スケルトン状態にて返還」などの条文）です。

注意したいのは、契約書の本文に「原状回復」としか書かれていなくても、別紙や特約で「スケルトン状態にて返還する」と定められているケースが店舗では珍しくないことです。言葉のイメージだけで判断せず、必ず条文と別紙を確認しましょう。

判断の基準は「契約書」。法律上の位置づけも押さえておこう

2020年4月に施行された改正民法621条では、借主が負う原状回復義務から「通常の使用によって生じた損耗」と「経年変化」が除かれると明記されました。ただし、この規定は当事者の合意で変えられる任意規定であり、契約書に特約があれば特約が優先されるのが実務です。

また、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、主に居住用の賃貸住宅を想定したものです。店舗やオフィスなどの事業用物件では、借主が事業者であることから、通常損耗を借主負担とする特約も有効と判断されやすいと一般に言われています。「経年劣化だから払わなくてよいはず」という住宅賃貸の感覚は、そのままでは通用しない点に注意が必要です。

一方、最高裁平成17年12月16日判決（居住用の事案）は、通常損耗を借主の負担とするには、その範囲が契約書に具体的に明記されているなど、明確な合意が必要だと示しています。裏を返えば、条文が曖昧なままだと解釈をめぐって争いになりやすく、貸主・借主のどちらにとってもリスクになります。なお、個別の契約の有効性や負担の範囲については、弁護士などの専門家にご相談ください。

部位別・スケルトン戻しの撤去範囲の目安

スケルトン戻しといっても、建物のあらゆるものを撤去するわけではありません。共用部分やビル全体に関わる設備、法令上必要な設備は残すのが原則です。一般的な目安を部位ごとに整理しました。

部位	撤去する（借主負担が一般的）	残す・事前確認が必要なもの
床	タイル・カーペット・フローリング、OAフロア、下地材、接着剤	躯体のコンクリート床（スラブ）、既存の防水層の扱い
壁・間仕切り	軽量鉄骨（LGS）下地・ボード・クロス、借主が造作した壁	躯体の壁、共用部との境の壁、防火区画の壁
天井	天井ボード・下地、照明器具、吊りボルト	天井内を通る共用の配管・ダクト（管理会社に要確認）
電気設備	専有部内の配線・スイッチ・コンセント、借主が増設した分電盤	幹線・共用部の電気設備（撤去範囲は契約で異なる）
給排水・ガス	借主が引き込んだ配管、厨房・洗面・トイレなどの衛生設備	共用の立て管、メーターまでの配管（末端の処理方法は要確認）
空調・換気	借主が設置した室内機・室外機・排気ダクト	ビル付属の空調設備（貸主の資産の場合）
消防設備	原則として勝手に撤去しない	感知器・スプリンクラー・誘導灯など。撤去や移設は事前に貸主・管理会社へ相談
看板・サイン	借主が設置した看板、窓ガラスのシートなど	外壁の穴・シミの補修範囲

※あくまで一般的な目安です。実際の範囲は、契約書・別紙の工事区分表・貸主の指示によって異なります。

撤去範囲を確定させる3ステップ

1．契約書・特約・別紙を確認する
原状回復条項、特約、工事区分表（A・B・C工事）を読み込み、「戻し先」がスケルトンなのか入居時の状態なのかを特定します。

2．入居時の資料を集める
引渡し時の図面・写真・設備一覧、増設工事の申請書類などを探します。「前のテナントの時からそうだった」を裏づける証拠になります。

3．貸主・管理会社と現地で確認し、書面に残す
天井内・床下・ダクト・看板など判断が分かれやすい箇所を、現地で1つずつ確認しましょう。口頭の了解だけでは、後から「聞いていない」となりかねません。

工事費用の相場と、見積もりが高騰しやすいポイント

坪単価の目安

スケルトン戻しの工事費は、一般に坪単価3万〜15万円程度と、業態や物件条件によって大きな幅があります。おおよその目安は次のとおりです。

業態	坪単価の目安	費用に差が出る理由
オフィス・物販店	約2.5万〜4.5万円	造作が比較的少なく撤去しやすい。OAフロアや間仕切りが多いと手間が増える
軽飲食・カフェ・美容室	約4万〜7万円	給排水配管の撤去や、防水層のある床の処理が発生しやすい
重飲食（焼肉・中華・ラーメンなど）	約6万〜12万円以上	排気ダクト、グリストラップ（油脂分離槽）、厚い防水コンクリートの撤去が必要になる

総額のイメージ

坪数と坪単価を掛け合わせた、単純計算の総額イメージです。たとえば10坪のオフィスであれば約25万〜45万円（2.5万〜4.5万円×10坪）、20坪のカフェ・軽飲食店であれば約80万〜140万円（4万〜7万円×20坪）、30坪の重飲食店であれば約180万〜360万円（6万〜12万円×30坪）が目安になります。なお、小規模な現場ほど運搬費や諸経費の割合が高くなり、坪単価は割高になる傾向があります。

※上記は追加費用（夜間割増・アスベスト対応など）を含まない試算です。正確な金額は、現地調査のうえでの見積もりで確認してください。

見積もりが高騰しやすい7つのポイント

1．「一式」表記で範囲が曖昧
業者ごとに前提がバラバラで比較できないうえ、着工後に「範囲外」として追加請求されやすくなります。

2．貸主指定業者（B工事）の適用
ビル管理会社の指定業者に発注する場合、市場価格より3〜5割程度高くなるのが一般的で、ビルによってはそれ以上開くこともあります。

3．夜間・休日作業
日中の騒音作業が禁止されている商業施設やオフィスビルでは、夜間・休日の作業となり、割増料金が上乗せされるのが一般的です。

4．搬出条件の厳しさ
エレベーターの使用制限、荷捌きスペースや駐車場がない、地下・高層階で階段搬出になる、といった場合は人手が増え、人件費が膨らみます。

5．アスベスト・耐火被覆の問題
2023年10月から、解体・改修工事の事前調査は有資格者が行うことが義務づけられています。一定規模以上（内装工事などの改修では請負金額100万円以上が目安）の工事では、調査結果の報告も必要です。さらに、内装を撤去して初めて鉄骨の耐火被覆の損傷や石綿含有材が見つかるケースもあり、その場合は補修・除去費用が別途かかります。

6．下地処理・復旧工事
床の接着剤やモルタルの除去（はつり）、壁・天井の墨出し、看板撤去後の穴の補修など、「壊した後の後始末」が見積もりに含まれているかで金額が大きく変わります。

7．残置物・廃棄物の量
什器・家電・在庫が残っていると、産業廃棄物とは別に処分費がかかります。分別の細かさによっても処分単価が変わります。

⚠️ 見えにくいコストに注意：工事期間中の賃料
解体工事が始まっても、賃貸借契約が終了するまで賃料は発生し続けます。工事が長引いて明渡し期限を過ぎると、契約によっては賃料相当額（倍額と定める契約もあります）の損害金を請求されることもあります。見積もりの金額だけでなく、「工期」も費用の一部として比較しましょう。

相見積もりで失敗しないためのコツ

・同じ条件で依頼する：撤去範囲、工事区分、作業可能な時間帯を揃えて依頼しないと、金額の比較になりません。

・現地調査に立ち会う：天井内や床下など、判断が分かれやすい箇所をその場で確認できます。貸主・管理会社にも同席してもらえると理想的です。

・内訳を確認する：解体作業費、廃棄物処理費、養生・運搬費、諸経費に分かれているか。産業廃棄物のマニフェスト（処理の証明書）を発行してもらえるかも重要な確認点です。

・最安値だけで決めない：安い見積もりは範囲の漏れが原因のことが多く、着工後の追加請求で結果的に高くつく場合があります。

オーナー（貸主）と借主の間で起きやすい原状回復トラブルと防ぎ方

よくある5つのトラブルパターン

1．撤去範囲の認識ズレ：借主は「自分が造作した部分だけ」と考え、貸主は「全撤去」を求める、というすれ違いです。契約書の条文と別紙を照合し、工事範囲を書面で合意しておくことが防止策になります。

2．見積額の不一致：貸主指定業者の見積もりが相場より高く、借主が納得できないケースです。内訳の開示を求め、相見積もりを提示したうえで、工事区分の変更を協議しましょう。

3．工期超過・明渡し遅延：期限に間に合わず、賃料相当の損害金や次のテナント入居の遅れが生じるケースです。退去日から逆算してスケジュールを組み、遅れそうな時点で早めに連絡することが大切です。

4．解体後に判明する損傷：内装を撤去して初めて耐火被覆の損傷や床のひび割れが見つかり、入居前からのものか借主の責任かで揉めるケースです。入居時の写真を保存しておき、発見した時点で双方に共有して立ち会いを行いましょう。

5．敷金・保証金の精算：工事費用の差し引き額に納得できないというトラブルです。見積書・請求書の明細を確認し、償却特約や返還時期を契約書で確認しておきましょう。

※敷金については、民法622条の2で、賃貸借が終了し、物件の返還を受けたときに、未払債務を差し引いた残額を返還すると定められています。つまり、明渡しと工事の完了確認が終わってから精算する流れが基本です。

フェーズ別・貸主と借主がやっておくべきこと

トラブルは、退去時になって突然起きるのではなく、契約時・入居中に仕込まれていることがほとんどです。時期ごとに、双方が取り組むべきことをまとめました。

契約時

・借主：原状回復条項・特約・工事区分表を確認し、不明点は書面で質問しておきましょう。
・貸主：戻し先（スケルトンか入居時の状態か）と撤去・残置の範囲を、契約書と別紙図面に明記しておくことが重要です。

入居時・入居中

・借主：入居時の状態を写真・動画で保存し、増設工事の内容と承認を記録します。
・貸主：引渡し時の状況（設備一覧・写真）を共有し、増設工事の承認内容を記録しておくと、退去時の判断材料になります。

退去通知〜工事前

・借主：契約上の予告期間を確認し、早めに範囲の確認と相見積もりを行います。
・貸主：撤去範囲、指定業者の有無、工事可能時間、搬出ルールを早い段階で提示しましょう。

工事中

・借主：進捗を共有し、追加工事が出そうなときは着手前に協議します。
・貸主：立ち会いを行い、現場判断が必要な事項に迅速に回答することで、工期の遅れを防げます。

引渡し時

・借主：完了立ち会い、鍵の返却、精算書の内容を確認します。
・貸主：合意した範囲に照らして確認し、指摘は一度にまとめて書面で伝えるのが望ましいでしょう。

「工事範囲確認書」に盛り込みたい項目

貸主と借主の間で合意した内容は、簡単な書面（メールでも可）にまとめておくと安心です。次の項目が入っていれば、後の「言った・言わない」を大きく減らせます。

・対象の区画・面積、戻す状態（スケルトン／入居時の状態）
・撤去する設備と、残す設備の一覧
・天井内・床下・ダクト・配管・看板など、判断が分かれやすい箇所の扱い
・施工業者（貸主指定／借主選定）と、工事区分（B工事・C工事）
・工事可能な曜日・時間帯、搬出経路・搬出ルール
・工期と明渡し期限、遅延した場合の取り扱い
・完了確認の方法（立ち会い・写真）、敷金・保証金の精算時期

※話し合いがまとまらないときは
感情的なやり取りになる前に、契約書・写真・見積書・合意書面といった客観的な資料に立ち返りましょう。それでも折り合わない場合は、弁護士や不動産の専門家など第三者への相談が有効です。工事内容や見積もりの妥当性については、解体業者にセカンドオピニオンを求める方法もあります。

店舗・オフィスの内装解体の流れと期間の目安

スケルトン戻しの工事は、工事そのものよりも「準備」に時間がかかります。全体の流れは次のとおりです。

1．契約書の確認と解約通知：契約で定められた予告期間（事業用は数か月前と定められることが多い）を確認し、期限内に通知します
2．撤去範囲の協議：貸主・管理会社と撤去範囲を確認し、書面で確定させます。
3．現地調査と相見積もり：複数の解体業者に現地調査を依頼し、同条件で見積もりを取ります。
4．事前調査・各種手続き：アスベストの事前調査、ビルへの工事申請（養生・作業時間・搬出経路の確認）、近隣テナントへの挨拶を行います。
5．解体工事：養生のあと、設備・照明の撤去、天井、壁、床の順に解体し、廃棄物の搬出と清掃まで行います。
6．完了確認・引渡し：貸主立ち会いのもとで仕上がりを確認し、鍵を返却します。
7．精算：敷金・保証金の精算を行い、産業廃棄物のマニフェストなど工事の書類を保管します。

工事期間は、10坪前後の小規模な店舗で2〜3週間、30坪程度で1か月前後が目安です。ビルの作業時間の制限や、アスベスト対応の有無によっては、さらに延びることもあります。退去日から逆算し、余裕をもって動き出しましょう。

まとめ

スケルトン戻しと原状回復は同じ意味ではなく、「どこまで戻すか」は契約書と、貸主・借主の合意によって決まります。費用は坪単価3万〜15万円程度と幅が大きく、範囲の曖昧さ、指定業者、夜間作業、アスベストなどによって大きく変動します。トラブルを防ぐ最大の鍵は、契約時から退去時まで、範囲と費用の前提を書面に残しておくことです。

私たち株式会社エスエイアシストは、解体工事だけでなく、不動産売却や土地活用のご相談にも対応しています。

・建物調査を踏まえた解体・リノベ判断
・更地化した場合の土地活用提案
・現況売却や買取のご相談対応
など、状況に応じた選択肢をご提案しています。

これまでも様々な物件に関するご相談を数多く対応してきた実績がありますので、解体・撤去工事などでお悩みの方は、ぜひ一度エスエイアシストへご相談ください。

　
　
弊社は「ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店」としての営業を2026年7月をもって終了し、
「【エスエイアシスト本店（浦和）／東京支店（池袋）】」としてリニューアル営業しております。
過去のブログ内に旧店舗名の表記が残っている箇所がございますが、スタッフや運営会社等に変更はございません。
これまで以上に皆様のニーズに寄り添った不動産・解体サポートに努めてまいります。