相続放棄と解体義務の罠！「空き家を壊せばOK」ではない理由

独自のノウハウにより安心・安全そしてリーズナブルに解体サービスを提供する、ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店を運営する株式会社エスエイアシストがお届けする解体コラム。今回は、多くの方が誤解しやすい「相続放棄と空き家の管理責任」についてです。

「親が亡くなり実家を相続することになったが、遠方で住む予定もない」「老朽化が激しく、固定資産税や維持管理の負担が重いので相続放棄したい」このような状況で、「相続放棄さえすれば、空き家の悩みから一切解放される」と考えがちです。

しかし、実は相続放棄と空き家の解体には、知らないと一生後悔しかねない「罠」が潜んでいます。本記事では、解体工事のプロの視点から、「放棄を検討している方が絶対にやってはいけないこと」と、「放棄しても消えない責任」に特化して詳しく解説します。

相続放棄をしても「空き家の管理責任」は消えない？

「家庭裁判所で手続きさえ終われば、もう実家とは無関係」そう思っていませんか？実は、令和5年（2023年）4月の民法改正により、相続放棄後の責任範囲が明確化されました。

1-1．2023年4月改正「管理継続義務」の新しい基準

改正民法（第940条第1項）により、相続放棄後の責任は「管理継続義務」として整理されました。新しいルールでは、相続放棄をした時に「現にその財産を占有している（所持している）」場合に限り、次の相続人や相続財産精算人に引き継ぐまで、その財産を管理しなければならないと定められています。
以前の「保存義務」という言葉から変わったことで、「誰が責任を負うのか」がより具体的に限定されましたが、依然として実家に関わっている場合には注意が必要です。

具体的には、以下のようなケースが「現に占有している」とみなされる可能性があります。
　・実家の鍵を所有し、定期的に風通しや掃除に行っている。
　・親と同居しており、相続放棄後もそのまま住み続けている。
　・遺品整理などのために建物を実質的に支配（占有）している。
これらに当てはまる場合、たとえ相続放棄が受理されても、次の管理者に引き継ぐまでの間、空き家の管理責任からは逃れられません。また、2024年4月からは「相続登記の義務化」も始まっており、不動産を放置することのリスクは年々高まっています。

1-2．放置による損害賠償・増税リスク

管理義務がある状態で空き家を放置し、以下のようなトラブルが発生した場合、近隣住民や通行人から損害賠償を請求される恐れがあります。

〇倒壊・落下
　老朽化した外壁や屋根材が飛散し、他人の車や建物を傷つけた。
〇ブロック塀の倒壊
　地震等で塀が倒れ、通行人に怪我をさせた。
〇「管理不全空き家」への指定
　2023年12月施行の改正空家法により、放置すれば倒壊の恐れがある「管理不全空き家」に指定されると、
　是正勧告を受けた時点で固定資産税の減額措置が解除（実質最大6倍に増税）されます。
〇行政代執行の費用請求
　行政が強制解体を行った場合、その多額の費用は、管理継続義務を負う元相続人（放棄した人）に対して、
　民事上の責任として請求されるリスクが残ります。

放棄前に「勝手に解体」してはいけない理由

空き家問題に悩む方が最も陥りやすい罠が、「相続放棄の手続き前に、良かれと思って建物を壊してしまう」ことです。

2-1．「法定単純承認」という落とし穴

民法第921条には「法定単純承認」というルールが定められています。これは、相続人が相続財産の全部または一部を「処分」した場合、相続を承認したものとみなされ、その後は一切の相続放棄ができなくなるという非常に強力なルールです。

建物の解体は、法律上この「処分」にあたると解釈されます。 たとえ「近所に迷惑をかけたくない」「倒壊が心配だ」という善意の行動であっても、一度壊してしまうと、親が抱えていた多額の借金や連帯保証人の義務なども、すべてあなたが無条件で引き継ぐことになってしまいます。

2-2．遺品整理にも細心の注意を

建物本体だけでなく、家の中にある資産価値のあるもの（貴金属、骨董品、車、売却可能な家具家電など）を勝手に売却したり、形見分けの範囲を超えて処分したりする行為も、「処分」とみなされるリスクがあります。相続放棄を検討しているなら、まずは専門家に相談するまで「現状維持」を貫くのが鉄則です。

「相続土地国庫帰属制度」と解体の意外な関係

相続はするものの、どうしても活用できない土地を国に引き取ってもらう制度として、2023年4月に「相続土地国庫帰属制度」がスタートしました。不要な土地を一定の負担金を支払うことで国に返せる制度ですが、利用には非常に厳しい条件があります。

3-1．国は「建物付き」では絶対に引き取らない

この制度の鉄則は、「建物が建っている土地は申請すらできない」という点です。国が引き取るのは、あくまで将来的に管理コストが膨らまない「更地」のみです。

ここで、相続人にとって非常に難しい判断が生まれます。

・相続放棄を選択する場合：建物を取り壊すと放棄ができなくなるため、一切手を付けてはいけません。
・国庫帰属制度を選択する場合：事前に自費で建物を解体し、更地にしなければなりません。

つまり、「相続したくないから放棄する（解体不可）」のか、「相続した上で国に返す（解体必須）」のかによって、解体工事を行うべきかどうかの判断が180度変わるのです。

3-2．審査で「不承認」になるリスクを回避する

国庫帰属制度では、更地の「質」が厳格に問われます。以下のような土地は「引き取り不適当」として却下されます。

・地中埋設物がある土地：建物の基礎だけでなく、コンクリート塊、レンガ、瓦、廃材などが土中に残っている。
・境界が不明確な土地：隣地との境界標がなく、所有権の範囲が確定していない（争いがある）。
・危険な崖や土壌汚染がある土地：管理に過大な費用がかかる、または人体への影響が懸念される。

特に注意が必要なのが、安価すぎる業者に依頼して「地中の廃材（ガラ）」を埋め戻されてしまうケースです。一見綺麗な更地でも、国の現地調査で埋設物が見つかれば申請は即却下されます。その場合、再度の撤去費用がかかるだけでなく、納付した審査手数料（1筆1万4,000円）も無駄になってしまいます。

失敗しないための解決ステップ

相続放棄を視野に入れつつ空き家問題にケリをつけるには、以下の手順で検討することをお勧めします。

①相続財産の調査
プラスの財産とマイナスの財産（借金）を正確に把握する。
②解体費用の見積もり
更地にするのにいくらかかるのか、「数字」を確定させる。
③土地の価値判断
更地にして売れる土地か、あるいは国に返すしかない土地かを判断する。
④専門家への相談
弁護士等に相続放棄の可否を確認し、解体業者に最適な工事時期を相談する。

まとめ

空き家問題は、法律・税金・不動産・解体工事の知識が複雑に絡み合います。「とりあえず壊せばいい」「放棄すればいい」という思い込みが、後の大きな金銭トラブルにつながります。

私たちエスエイアシストでは、不動産解体業者として丁寧で綺麗、クレームのない解体・撤去工事に力を入れています。また、ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店を運営しており、安心してご依頼いただけます。これまでも様々なご相談を数々と解決してきた実績がありますので、お悩みの方は、ぜひ一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。