【2026年施行】区分所有法改正でマンション解体はどう変わった？緩和された決議要件と老朽化対策の活用法

独自のノウハウにより安心・安全、そしてリーズナブルな解体サービスを提供する、ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店を運営する株式会社エスエイアシストがお届けする解体コラム。今回は、2026年4月1日に施行された「区分所有法改正」について解説します。

日本の都市部を中心にそびえ立つ多くのマンションが、今、大きな転換点を迎えています。高度経済成長期からバブル期にかけて建設された集合住宅は、都市の発展を支える象徴でしたが、それから数十年が経過し、多くの管理組合が「老朽化」という避けては通れない課題に直面してきました。

こうした中、老朽化マンションの再生や解体を阻んできた「合意形成の壁」を打破するため、2026年4月1日より「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」の改正法が施行されました。

本記事では、施行されたばかりの改正法がマンションの「出口戦略」にどのような変化をもたらしたのか、そして新制度下でのスムーズな解体・再開発の進め方について、実務的な視点から徹底的に解説します。

区分所有法改正の背景―解消された「2つの老い」の停滞―

まず、なぜその物件が「再建築不可」と呼ばれているのかを正しく理解する必要があります。多くの場今回の法改正が施行されるまで、日本のマンションは「建物の物理的な老朽化」と「所有者の高齢化」という2つの老いによって、身動きが取れない状態にありました。

築40年を超えるマンションは全国で120万戸をはるかに超え、今後も急増の一途を辿ります。旧耐震基準の建物や配管の致命的な劣化は、居住者だけでなく周辺環境へのリスクとなっていましたが、従来の法律では建て替えや解体のハードルがあまりにも高く、放置されるケースが目立っていました。

さらに、所有者が亡くなって相続が放置されたり、連絡先がわからなくなったりする「所在不明者」の増加は、マンション管理における最大の障壁でした。旧法下では、連絡がつかない人は事実上の「反対票」としてカウントされていたため、一部の所在不明者がいるだけで、残りの住民全員が賛成していても解体が進まないという不条理な状況が続いていたのです。

 【改正のポイント】円滑な意思決定を可能にした2つの新制度

2026年4月以降、マンションの解体や建て替えに関する意思決定ルールは大きく刷新されました。主な変更点は以下の2点です。

①決議要件の緩和（5分の4から4分の3へ）

これまで、マンションの一括取壊しや建て替えには、区分所有者および議決権の「各5分の4（80%）以上」という非常に高いハードルが設定されていました。今回の改正では、耐震不足などの「老朽化等により建物に支障がある場合」に限り、決議要件が「4分の3（75%）以上」へと引き下げられました。対象となるのは主に以下のケースです。

・耐震不足や火災安全性の不足が認められる場合
・外壁の剥落などにより、周辺に危害を及ぼす恐れがある場合
・その他、バリアフリー性能の不足など法令で定められた基準に該当する場合

この緩和により、一部の反対意見や無関心層によって再生プロジェクトが頓挫するリスクが大幅に軽減されています。

②「所在不明者」を母数から除外

改正法の目玉とも言えるのが、所在不明者の扱いに関する新ルールです。新制度では、以下のプロセスを経て意思決定を行うことが可能になりました。

・裁判所の関与のもと、適切な公告手続き等を行う
・連絡がつかない所有者を「決議の分母」から除外して集計する

これにより、「実際にマンションを維持・管理する意思のある所有者」の実数に基づいて建物の未来を決定できるようになり、長年の停滞を招いていた「沈黙による拒否権」が解消されました。

新制度下での解体・再開発を成功させる「3つのステップ」

制度が緩和された今、管理組合に求められるのは、法改正のメリットを最大限に活かした迅速な段取りです。

ステップ1：最新の基準に基づく建物診断

決議要件の緩和（4分の3）を適用するためには、客観的な「安全性不足」の証明が必要です。認定基準に沿った耐震診断や劣化診断を速やかに行い、法的緩和の対象となるかを確認することが最初のステップとなります。

ステップ2：改正法に準拠した資金シミュレーション

新制度によって解体・建て替えの決議が成立しやすくなった分、より早期に具体的な資金計画を提示することが求められます。

・解体費用の清算方法の明確化
・敷地売却後の還元金の予測
・助成金制度の活用可否の確認

これらを事前にしっかりと可視化しておくことで、住民の合意形成はさらに加速します。

ステップ3：所在不明者の特定と裁判所手続きの準備

管理名簿の整理を行い、現時点で連絡が取れない所有者が何名いるかを把握しましょう。改正法に基づく除外手続きには、裁判所への申し立てなど一定の期間と法的なプロセスが必要となるため、早期に専門家と連携して準備を進めることが重要です。

解体・売却を加速させる「敷地売却制度」の拡充

今回の区分所有法改正と連動して「マンション建替円滑化法」も改正されており、老朽化マンションの「敷地売却制度」もより使いやすいものへと進化しています。

敷地売却決議の円滑化

解体だけでなく、土地をデベロッパー等に売却する際の手続きも緩和の対象となりました。これにより、区分所有者の経済的負担を最小限に抑えながら、建物を解消して現金化するという「出口戦略」が、より現実的な選択肢となっています。

更地化による資産価値の最大化

老朽化した建物が残った状態の土地よりも、適切に解体され、リスクが排除された更地の方が市場では高く評価されます。

・安全性：崩落や火災のリスクを排除
・透明性：境界確定や地中障害物の有無を明確化
・スピード：買い手が即座に活用できる状態を確保

信頼できる解体パートナーと協力し、安全かつ迅速に更地化を完了させることが、所有者への還元額を増やす鍵となります。

まとめ

2026年4月に施行された改正区分所有法は、老朽化マンション問題の停滞を打ち破る強力な解決策です。「5分の4」という高い壁に阻まれてきた管理組合にとって、今はまさにプロジェクトを再始動させ、大切な資産価値を再定義する絶好の機会といえます。

居住者の未来を守るためにも、まずは改正法の実務に精通した専門家や実績豊富なパートナーに相談し、安全で透明性の高い再生への一歩を踏み出しましょう。

私たちエスエイアシストでは、不動産解体業者として丁寧で綺麗、クレームのない解体・撤去工事に力を入れています。また、ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店を運営しており、安心してご依頼いただけます。これまでも様々なご相談を数々と解決してきた実績がありますので、解体・撤去工事などでお悩みの方は、ぜひ一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。