「古家付き土地」と「更地」、売るならどっちが得？解体費用の相場と判断基準を解説

独自のノウハウにより安心・安全、そしてリーズナブルな解体サービスを提供する、ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店を運営する株式会社エスエイアシストがお届けする解体コラム。今回は、不動産売却を検討する際、多くの方が直面する「家を壊して更地にしてから売るべきか、古家付きのまま売るべきか」というテーマを深掘りします。

不動産を売却する際、見た目の印象や売却価格を左右する大きな分かれ道が「解体の有無」です。「更地にした方が早く・高く売れるケースが多い」と聞く一方で、「解体費用が高くて手出しが不安」「壊さない方が税金が安い」といった情報もあり、判断に迷われる方が非常に多いのが実情です。

本記事では、それぞれのメリット・デメリットを整理し、「あなたの場合はどちらが得か」を判断するための具体的なポイントを解説します。

「古家付き」と「更地」それぞれの売却ケースと現状

まずは、それぞれの売却方法がどのような特徴を持ち、どのような層に需要があるのか、具体的なケースを挙げて解説します。

① ケース1：更地にして売却する（更地渡し）

建物を取り壊し、土地だけの状態にして売却する方法です

買い手のメリット
購入後すぐに建築工事に取り掛かれるため、注文住宅を建てたい個人ユーザーに非常に好まれます。土地の形状や境界がはっきり見えるため、安心感もあります。

売り手のデメリット
工事費用（数百万円単位）を事前に用意する必要があります。また、解体後に売れ残った場合、住宅用地の特例（固定資産税の軽減）が外れ、翌年の固定資産税が最大6倍になるリスクがあります。※適用は翌年の課税タイミング（1月1日）時点の状況によります。

② ケース2：古家付きのまま売却する（現況渡し）

建物が残った状態で、そのまま売却する方法です。

買い手のメリット
リノベーションして住みたい層や、初期投資を抑えたい投資家に需要があります。また、一定の条件を満たし、住宅ローン控除を利用したい買い手にとっては、建物があることが有利に働く場合もあります。

売り手のデメリット
建物が古い場合、買い手から「解体費用分を値引いてほしい」と交渉されるのが一般的です。また、家の解体後に地中障害物（昔の基礎や井戸など）が見つかった場合、売却後に特約の内容によっては、売却後にトラブルとなるリスクを抱えることになります。

③ ケース3：建物に「価値」がある場合

築年数が20〜30年程度であっても、メンテナンス状況が良い場合や、古民家としての風合いがある場合は、あえて壊さず「中古住宅」として売る方が土地単価以上の利益が出ることもあります。

解体費用の相場と「更地」にするべきかの判断基準

「更地にするか」を決める上で最大のネックは費用です。一般的な解体費用の相場と、更地化を検討すべき3つの基準を整理しました。

■構造別の解体費用相場（坪単価の目安）

解体費用は建物の「構造」によって大きく異なります。
・木造: 坪3万円〜5万円程度
・鉄骨造: 坪4万円〜7万円程度
・RC（鉄筋コンクリート）造: 坪6万円〜10万円以上
※これに加えて、家財道具の処分費用（残置物撤去）やアスベストの事前調査費用、立地条件（重機が入れるか）による割増料金が発生します。例えば30坪の木造住宅であれば、120万円〜180万円程度が一般的な目安となります。

■「立地」が更地化の決め手になる

その土地が「一般の個人が家を建てたい場所」かどうかを確認しましょう。
更地推奨: 閑静な住宅街、小学校が近い、人気のエリア。これらの場所は「すぐに家を建てたい」というニーズが強いため、更地にした方が早期売却・高値売却が狙えます。
古家付き推奨: 商業地域や、再建築不可の物件、投資家向けエリア。これらは建物を活用する、あるいはプロが購入することが多いため、現状のままでも売却しやすい傾向にあります。

■「契約不適合責任」のリスクを考慮する

古い建物がある状態で売ると、売却後に「雨漏りが見つかった」「シロアリがいた」などのクレーム（契約不適合責任）を問われる可能性があります。更地渡しにすることで、こうした建物に起因するトラブルを大幅に減らすことができます。メリットは無視できません。

迷ったらここをチェック！失敗しないための3つの解決策

「結局、自分はどっちにすべき？」と迷ったときは、以下の3つのステップで検討してみてください。

1. まずは「解体見積もり」と「査定価格」をセットで出す

解体業者だけに相談しても「解体すべき」と言われ、不動産会社だけに相談しても「現状でいい」と言われがちです。両方の視点を持つことが重要です。解体費用を引いた実質の手残り額を算出し、どちらが有利かを数字で比較しましょう。

2. 「アスベスト調査」などの最新法規制を確認

2022年4月からアスベストの事前調査が義務化されており、2023年10月からは有資格者による調査も必須となっています。解体せず売却する場合でも、将来的に解体が必要な建物であれば、このあたりの知識がないと買い手に不信感を与えてしまいます。法規制に詳しいプロに相談するのが近道です。

3. 「買取」という選択肢を検討する

「解体費用を払う余裕がない」「でも更地でないと売れにくい」という袋小路に陥った場合、不動産会社による「直接買取」が非常に有効な解決策になります。

解体も買取も「一気通貫」のエスエイアシストへ

古家付き土地の売却は、単なる「不動産売買」ではなく、「解体・税務・法務」が複雑に絡み合う難しい決断です。

私たち株式会社エスエイアシストは、ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店という強力な不動産仲介ネットワークを持ちながら、自社で専門的な解体サービスも提供しています。

「更地にした方がいいか」を、解体費用の正確な見積もりと土地査定の両面からアドバイスできます。「解体してから仲介で売る」ことも、「そのままの状態で弊社が買い取る」ことも、お客様にとって利益が出やすい方法を柔軟に提案できます。

「ボロボロの家を壊すべきか悩んでいる」「解体費用がいくらかかるか不安」「少しでも高く、かつトラブルなく売りたい」 そんなお悩みをお持ちの方は、ぜひ一度エスエイアシストにご相談ください。専門スタッフがお待ちしております。