台風・浸水被害に遭った実家は解体して売れる？水害履歴のある土地を更地化して売却・活用するには

独自のノウハウにより安心・安全、そしてリーズナブルな解体サービスを提供する、株式会社エスエイアシストがお届けする解体コラム。今回は、水害による浸水・冠水被害を受けた土地や建物について、建物を解体して更地化した後の売却・活用や、水害リスクを踏まえた土地の取り扱いについて解説します。

「台風や大雨で一度浸水してしまった家屋を、このまま使い続けるべきか、それとも解体して更地にして売却したほうがよいのか」と悩んでいる方もいるでしょう。
また、「浸水履歴があると土地の売却にどのような影響があるのか」「売却するときに水害について説明する必要があるのか」と不安に感じる方も少なくありません。

本記事では、浸水被害に遭った建物を解体して更地化する際のポイントと、水害履歴のある土地を売却・活用する際に確認しておきたい事項について解説します。

 浸水履歴・水害リスクのある土地における売却時の影響と注意点

台風や大雨によって床上・床下浸水や道路冠水が発生したエリアでは、建物を解体して土地だけを売却する場合でも、水害リスクについて確認しておくことが重要です。

水害ハザードマップの重要事項説明と浸水履歴の告知

2020年8月の宅地建物取引業法施行規則の改正により、不動産取引において、宅地建物取引業者が水防法に基づく水害ハザードマップを提示し、取引対象となる宅地・建物のおおむねの位置を説明することが重要事項説明の対象となりました。対象となるハザードマップには、洪水・雨水出水・高潮に関するものがあります。
ただし、これは「過去に浸水した事実そのものを、すべて重要事項説明の対象として説明する義務」と同じものではありません。

一方で、過去の浸水被害は、購入判断に影響する可能性がある重要な情報です。国土交通省が公開している物件状況確認書（告知書）の例でも、「浸水等の被害」について、床上・床下を問わず浸水の事実を記載する項目が設けられています。
そのため、過去に浸水被害を受けたことを把握している場合は、売却時にその事実を不動産会社へ伝え、どのように買主へ説明するかを確認しておくと安心です。
また、売買契約では契約内容に応じて売主が契約不適合責任を負う場合があります。契約内容や売主・買主の合意によって責任の範囲などが異なるため、「水害履歴を告知すれば契約上の責任がなくなる」といった単純なものではありません。

浸水被害を受けた建物を解体するかどうかは状態と目的から判断する

水害に遭った木造住宅では、床や壁、断熱材などが水や泥の影響を受け、カビや腐食などの問題が生じることがあります。
ただし、浸水した住宅だからといって、必ず解体しなければならないわけではありません。被害の程度や建物の状態、修繕費用、今後の利用予定などを踏まえて、修繕して使い続けるのか、解体して土地として売却・活用するのかを検討する必要があります。
解体を選択する場合には、建物の撤去だけでなく、基礎や土間などの撤去範囲、残置物の処分、整地方法なども含めて計画することが重要です。

浸水地域の土地を解体・更地化して売却・活用する際の注意点

水害リスクを考慮したうえで、解体工事から更地化、売却・活用へ進める場合には、次のポイントを確認しましょう。

盛土・嵩上げや整地工事の必要性を確認する

解体後の土地を住宅用地などとして利用する場合、土地の高さや周辺道路との高低差、排水条件などによっては、盛土・嵩上げや土留めなどの工事が必要になる場合があります。

ただし、盛土や嵩上げをすれば必ず浸水被害を防げるわけではありません。また、土地の形状や周辺環境によって適切な対策は異なります。
そのため、解体時には「建物を壊して平らにする」だけではなく、解体後の土地利用や排水状況まで考慮した整地計画を検討することが大切です。

解体費用と売却価格のバランスを確認する

建物を解体して更地にすれば、建物の維持管理が不要になる一方、解体費用が発生します。
解体費用は、建物の構造・規模・立地条件・重機の進入条件・廃棄物の量などによって大きく変わるため、「木造住宅なら100万～200万円」といった一律の金額だけで判断するのは適切ではありません。
また、水害履歴や現在の水害リスクが土地の評価や購入判断に影響する可能性もあります。

そのため、解体を検討する際には、解体費用だけを見るのではなく、

・解体にかかる費用
・残置物の撤去・処分費用
・整地や必要な付帯工事の費用
・更地にした場合の売却想定価格
・現状のまま売却した場合の価格

などを比較し、総合的に判断することが重要です。

水害履歴・冠水リスクのある土地・建物を手放す3つの方法

浸水被害を受けた物件や水害リスクのある土地を手放す場合には、解体して売却する方法だけでなく、建物を残したまま売却する方法なども考えられます。

解体から更地・整地まで対応できる専門業者へ相談する

建物の解体を選択する場合は、建物本体だけでなく、基礎・土間・残置物・整地など、解体後の状態まで確認できる業者へ相談するとよいでしょう。
また、解体後に土地を売却する予定がある場合は、売却を想定した整地方法や土地の状態について、事前に確認しておくことも大切です。
解体業者へ直接依頼する「分離発注」には、仲介会社などを介さずに業者と直接打ち合わせができるというメリットがあります。ただし、分離発注が必ずしも総費用の削減につながるとは限らないため、複数の見積もりや工事内容を比較して判断しましょう。

自治体の補助制度や罹災証明書について確認する

水害によって住宅が被災した場合、自治体によっては被災者向けの支援制度や、被災家屋の撤去・廃棄物処理に関する制度が設けられることがあります。
ただし、利用できる制度の有無や対象条件、申請期限、補助対象となる費用などは自治体や災害の状況によって異なります。
そのため、解体工事を契約・着工する前に、市区町村の担当窓口へ相談し、罹災証明書の取得や利用可能な支援制度がないか確認しておきましょう。

「解体せず・現状のまま」不動産会社へ直接相談する

「高額な解体費用を先に用意するのが難しい」「浸水履歴のある土地がいくらで売れるのか分からない」「遠方に住んでいて解体工事の手配が難しい」という場合は、建物を解体せず、現状のまま不動産会社へ売却できないか相談する方法もあります。
不動産会社によっては、浸水被害を受けた建物や残置物がある物件についても、現地状況を確認したうえで買取を検討する場合があります。
ただし、すべての不動産会社が水害履歴のある物件を買い取れるとは限らず、買取価格や契約条件も物件ごとに異なります。
また、「直接買取だから水害履歴を告知しなくてよい」「売主の契約不適合責任が必ずなくなる」というわけではありません。売却時には水害履歴など把握している事実を不動産会社へ伝え、契約内容や責任の範囲を確認することが重要です。

水害履歴・浸水地域の解体・土地売却のお悩みは「エスエイアシスト」へ

一度浸水や冠水の被害に遭った土地・建物を手放す場合は、単に建物を解体するだけでなく、水害リスクや過去の被害履歴、解体費用、売却価格などを総合的に考える必要があります。

「解体して更地にしてから売るべきか」「建物を残したまま売却できるのか」「水害履歴についてどのように説明すればよいのか」とお悩みの方は、まず現地の状況を確認したうえで、解体・不動産の専門家へ相談することをおすすめします。

私ども株式会社エスエイアシストは、エスエイアシスト本店（浦和）・エスエイアシスト東京支店（池袋）を運営する不動産会社であり、さまざまな条件付き物件や難度の高い解体施工についてもご相談を承っております。

・水害・浸水被害を受けた物件の解体・更地化についてのご相談
・現地状況や土地の条件を踏まえた解体・整地計画のご提案
・解体せず、浸水履歴のある物件を現状のまま売却できるかについてのご相談

「浸水した実家を解体して売却したい」「解体費用をかける前に売却できるか知りたい」とお悩みの方は、ぜひ一度エスエイアシストへご相談ください。現地の状況を確認したうえで、解体・売却を含めた方法をご案内いたします。

　
　
弊社は「ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店」としての営業を2026年7月をもって終了し、
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