実家を解体して更地にすると固定資産税が跳ね上がる？「住宅用地の特例」と、損しない売却のタイミング

独自のノウハウにより安心・安全、そしてリーズナブルな解体サービスを提供する株式会社エスエイアシストがお届けする解体コラム。今回は、実家の解体と売却を考える方が必ずぶつかる「更地にすると固定資産税が上がる」問題についてです。

「実家を売りたいけれど、古すぎて建物付きでは買い手がつかないかもしれない。更地にしたほうがいいのかな？」「でも、家を壊すと固定資産税が何倍にもなると聞いて、なかなか踏み切れない……」

相続した実家の処分を考え始めたとき、こうした悩みを抱える方は少なくありません。結論からお伝えすると、家を解体すると土地の税負担が重くなるのは事実です。ただし、その仕組みと「税金が切り替わるタイミング」を正しく理解し、解体と売却の段取りを組めば、増える税金を最小限に抑えることは十分に可能です。

この記事では、まず「住宅用地の特例」が更地にするとどう変わるのか、固定資産税が数倍になる仕組みを税額シミュレーションを交えて解説します。次に、税金の増加を防ぐための解体と売却のベストなスケジュールをお伝えし、最後に、解体費用の持ち出しを抑えながらスムーズに売却を進めるコツをご紹介します。

家を解体して更地にすると固定資産税が上がる理由｜「住宅用地の特例」とは

住宅が建っている土地は、税金が大きく軽減されている

土地にかかる固定資産税・都市計画税は、本来「土地の評価額」をもとに計算されます。ところが、人が住むための家（住宅）が建っている土地は「住宅用地」として扱われ、税額計算のもとになる金額（課税標準額）が大きく引き下げられています。これが「住宅用地の特例」です。

区分	対象となる範囲	固定資産税の課税標準	都市計画税の課税標準
小規模住宅用地	住宅1戸あたり200㎡までの部分	評価額の1/6	評価額の1/3
一般住宅用地	200㎡を超える部分	評価額の1/3	評価額の2/3

※特例の対象となる面積は、家屋の床面積の10倍までが上限です。都市計画税は、原則として市街化区域内にある土地・家屋にかかる税金です（東京23区内は東京都が課税します）。

なお、実家が空き家になっていても、住宅として利用できる建物が建っていれば、原則として特例の対象です。だからこそ「使っていない実家でも、建物を残しているうちは税金が安い」という状態が生まれています。

更地にすると特例が外れ、本来の税額に「戻る」

解体して建物がなくなると、その土地は住宅用地ではなくなり、特例が適用されません。「増税される」というよりも、これまで軽減されていた分が元に戻るというのが正確な理解です。単純計算では、固定資産税は最大6倍（評価額の1/6が1に）、都市計画税は最大3倍（1/3が1に）になります。

一方で、解体した建物にかかっていた固定資産税・都市計画税はなくなります。ただ、築年数の古い実家は建物の評価額が低く、建物分の減少では土地の増加分を相殺しきれないケースが多いのが実情です。

【税額シミュレーション】更地にすると年間いくら変わる？

イメージしやすいよう、次の前提で単純計算してみましょう。
・土地面積：100㎡（すべて小規模住宅用地）
・土地の固定資産税評価額：2,000万円
・税率：固定資産税1.4%、都市計画税0.3%（標準的な税率・上限での計算）

	建物あり（特例適用）	更地（特例なし）	差額
固定資産税	約46,700円	280,000円	約233,300円
都市計画税	20,000円	60,000円	40,000円
合計（年額）	約66,700円	340,000円	約273,300円

※あくまで単純計算の一例です。実際の税額は、自治体ごとの税率、土地の評価額、負担調整措置などにより異なります。

この例では、年間の税負担が約6万7千円から月日を経て約34万円へ、およそ5倍になります。しかも更地のまま持ち続ければ、この負担が毎年続きます。「解体は売却が決まってから」と言われる理由はここにあります。

「6倍」は本当？実際の増え方の目安

「解体すると固定資産税が6倍になる」とよく言われますが、土地の税額には、評価額の上昇などによる急激な負担増を和らげる「負担調整措置」や、更地の課税標準を調整する仕組み（評価額の70%上限など）が設けられています。

実際、さいたま市をはじめとする多くの自治体や公的シミュレーション等でも示されているように、特例が外れた場合の固定資産税の増加分は、単純計算上の6倍ではなく、実際にはおよそ3〜4倍程度（200㎡以下の小規模住宅用地の場合など）に収まるケースが一般的とされています。ただし、土地の条件によってはそれ以上の負担増に感じられる場合もあります。

ポイント： 更地にした後の正確な税額は、土地ごとに異なります。解体を決める前に、市区町村の資産税課（東京23区は都税事務所）で「解体後の税額の見込み」を確認しておくと、判断を誤りません。

見落としがちな2つの注意点

・敷地が広く建物が小さい場合： 特例の対象は床面積の10倍までです。それを超える部分は、もともと更地と同じ課税のため、更地にしても増えるのは特例が使われていた範囲の分だけです。

・放置しても税金が上がることがある： 老朽化した空き家を放置して「管理不全空き家」などとして行政の勧告を受けると、建物が残っていても特例が外れる可能性があります。「解体しない＝安全」とは限りません。

税金が変わるのは「解体した翌年の1月1日」｜賦課期日を味方につける

固定資産税は「1月1日時点」で決まる

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日（賦課期日）時点の土地・建物の状況と、その時点で固定資産課税台帳に所有者として登録されている人に対して課税されます。この「1月1日ルール」が、解体と売却のタイミングを考えるうえで最も重要なポイントです。

このルールから、次のことが分かります。

・年の途中（たとえば5月）に解体しても、その年度の税額は変わりません。 1月1日時点で建物があったため、特例が適用されるからです。
・更地課税に切り替わるのは、更地の状態で1月1日を迎えた年度からです。
・解体後、翌年の1月1日を迎える前に土地を売却して引き渡していれば、更地課税を受けるのは買主側となり、売主に更地課税は発生しません。

3つのパターンで比べる：どのタイミングが得？

パターン	1月1日時点の状態	税負担のイメージ
A 建物を残したまま1月1日を迎える	建物あり・売主名義	住宅用地の特例が適用され、税額は今までどおり
B 1月2日以降に解体し、その年内に引渡しまで完了する	翌年の1月1日は買主名義	売主は更地課税を一度も受けずに済む（理想的なパターン）
C 年内に解体したが、売れないまま（または引渡しが翌年に）1月1日を迎える	更地・売主名義	特例なしの税額が1年分かかる（最も避けたいパターン）

基本形は「解体は年明けから、引渡しは年内に」。 12月に慌てて解体を終え、更地のまま年を越してしまうパターンが、最も損をしやすいケースです。

解体後は「建物滅失登記」も忘れずに

建物を解体したら、1か月以内に法務局へ「建物滅失登記」を申請する必要があります。怠ると、すでに存在しない建物に課税され続けたり、売却の手続きに支障が出たりするおそれがあります。滅失登記は、解体業者から土地家屋調査士を紹介してもらえる場合もあるため、見積めの段階で確認しておくとスムーズです。

損しない解体と売却のベストタイミング・スケジュール

基本の考え方は「売却の見通しを立ててから解体する」

更地にしてから買主を探すと、売れるまでの間ずっと更地課税がかかり、草刈りや不法投棄対策といった管理の手間と費用も発生します。反対に、買主が決まった（少なくとも売却の見通しが立った）状態で解体すれば、更地で持つ期間を最小限にでき、「壊したのに売れない」というリスクも避けられます。

理想的なスケジュールのモデル

時期の目安	やること	ポイント
売却を決めたら	不動産会社の査定と、解体業者の見積もりを同時に取得。名義や共有者を確認	解体費用を差し引いた「手取り額」で比較する。名義が親のままなら相続登記が必要
〜1か月目	売却方針を決定（古家付き／更地渡し／買取）し、媒介契約を結ぶ	買取なら、現状のまま買い取ってもらえるかを査定時に確認
1〜6か月目	建物を残したまま販売活動	建物があるうちは特例が維持される。更地にした場合の活用プランも買主候補に提示できると有利
買主が決定〜契約	売買契約（「引渡しまでに売主が解体し、更地で引き渡す」特約）	契約後に解体するため売れ残りのリスクがない。解体期間を見込んで引渡し日を設定
契約後〜着工前（1か月前後）	解体業者と契約、近隣挨拶、アスベスト事前調査、ライフラインの停止、必要な届出	建設リサイクル法などの届出は、解体業者が代行するケースが一般的
解体工事（木造で2〜3週間が目安）	解体・整地	立地（重機が入るか）や地中障害物の有無で工期は変動
解体後1か月以内	建物滅失登記の申請	法務局への申請。登記が済んでいないと引渡し手続きに支障が出ることも
引渡し・決済	残代金の受領、所有権移転、固定資産税の精算	1月1日をまたがないよう逆算しておく

※売却活動の期間は地域や物件によって大きく異なります。上記は流れをつかむためのモデルです。なお、固定資産税は1月1日時点の所有者に納税通知書が届きますが、不動産売買では引渡し日を基準に日割りで精算する商慣習が一般的です（契約内容による）。

年間カレンダーで見る逆算のコツ

・1月〜9月ごろに売買契約を結ぶ → 契約後に解体 → 年内に引渡し が、最も無理のない流れです。
・10月以降に着工すると年内の引渡しが厳しそうな場合は、解体を翌年1月2日以降に後ろ倒しする選択肢があります。建物を残したまま1月1日を迎えれば、その年度も特例が維持されます。
・売却の見通しが立たないなら、解体を急がず「古家付き」のまま売却を続ける、または不動産会社への買取を検討します。

相続した空き家なら「3,000万円特別控除」の期限にも注意

相続した実家が一定の要件（昭和56年5月31日以前に建築された戸建てで、被相続人が一人で住んでいたなど）を満たす場合、家を解体して土地を売却したときの譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できる特例があります。

売却は「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」、かつ2027年12月31日までに行う必要があり、令和6年以降は売却後に買主が翌年2月15日までに解体する場合も対象に加わりました。 税金の面では、この期限もスケジュールの逆算に欠かせません。制度は改正される可能性があるため、最新の情報は国土交通省・国税庁・自治体でご確認ください。

解体費用の持ち出しを抑えて売却を進める5つのコツ

木造30坪の住宅で、解体費用はおよそ120万〜180万円が目安です。まとまった金額だからこそ、「いつ・誰が・どう払うか」を工夫すれば、手元資金の負担を大きく減らせます。

コツ① 売買契約を先に結び、「更地渡し特約」で解体する

買主が決まってから解体すれば、解体費用が無駄になるリスクがなく、更地課税の期間も最小限で済みます。手付金や中間金を受け取れる契約であれば資金繰りにも余裕が生まれます。また、解体費用の支払い時期（工事完了後の請求が一般的です）を、決済日に売却代金から支払う段取りにできないか、契約前に業者へ相談してみましょう。 注意： 買主の住宅ローン審査に通らず、契約が白紙解約になる可能性がある場合は、ローンの本承認が下りてから解体に着手するのが安全です。解約時の費用負担についても契約書で取り決めておきましょう。

コツ② 古家付きのまま売り、解体は買主に任せる

建物を残したまま売却し、買主が解体・建て替えを行う方法です。売主の解体費用の持ち出しはゼロで、更地課税も発生しません。その代わり、解体費用相当額の値引きを求められることが多く、建物の不具合に関する売主の責任（契約不適合責任）の範囲を契約で整理しておく必要があります。売却の方法ごとの比較は「古家付き土地」と「更地」、売るならどっちが得？も参考にしてください。

コツ③ 解体費用を「譲渡費用」として税負担の軽減に活かす

土地の売却で利益（譲渡所得）が出る場合、売却のために支出した解体費用は「譲渡費用」として、譲渡所得の計算上差し引ける場合があります。相続した実家は購入時の金額が分からないことも多く、その場合は売却額の5%を取得費とみなして計算するため、解体費用を差し引けるかどうかは手残りに直結します。適用の可否は個別の事情で変わるため、解体費用の契約書・領収書を保管したうえで、税理士や税務署に確認しましょう。

コツ④ 補助金・解体ローンを活用する

自治体によっては、老朽化した木造住宅などの解体に補助金・助成金を用意しています。多くの場合、工事の契約や着工前の申請が条件で、予算枠や受付期間も限られるため、解体を決めたらすぐに確認するのがおすすめです。埼玉県内の制度は埼玉県の解体費用「独自補助金・助成制度」徹底リストにまとめています。また、すぐに資金を用意できない場合は、空き家解体向けの「解体ローン」を検討する方法もあります。

コツ⑤ 解体と不動産売却を同時に相談し、「手取り額」で比べる

解体業者だけに相談すると「解体したほうがよい」、不動産会社だけに相談すると「そのままでよい」と、立場によって答えが偏りがちです。解体の見積もりと土地の査定をセットで取り、「更地にして仲介で売る」「古家付きで売る」「不動産会社に現状のまま買い取ってもらう」という3つの選択肢を、それぞれの手取り額で比べるのが失敗しない近道です。 特に、解体費用を先に用意できない、遠方に住んでいて手続きの手間をかけられない、という方には、現状のまま買い取ってもらう「直接買取」が有力な選択肢になります。解体工事と不動産の売買・買取の両方に対応している会社なら、窓口を一本化でき、日程調整も一度で済みます。

実家の解体と固定資産税に関するよくある質問

Q1. 解体した年の固定資産税は、すぐに上がりますか？
いいえ、すぐには上がりません。その年の1月1日時点で建物が建っていれば、その年度は特例が適用されます。更地になった状態で迎える最初の1月1日の分から、更地としての課税に切り替わります。

Q2. 更地を駐車場にすれば、税金は安くなりますか？
駐車場は住宅用地に該当しないため、特例は受けられず、更地と同じ課税になります。賃貸住宅など、人が居住するための建物を建てれば特例の対象になりますが、建築費用がかかります。解体後の活用については解体後の土地活用！住宅・賃貸・駐車場・農地として活用するには？をご覧ください。

Q3. 建て替えのために解体する場合は、どうなりますか？
1月1日時点の工事の進み具合によって取り扱いが分かれ、自治体ごとに運用も異なります。着工時期を決める前に、市区町村の資産税課へ確認しておきましょう。

Q4. 名義が亡くなった親のままでも、解体・売却できますか？
売却するには、相続登記を済ませて名義を相続人に変更しておく必要があります。2024年4月から相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内の申請が求められます。相続人が複数いる場合は、解体と売却について全員の合意を早めに固めておくことが、スケジュールの遅れを防ぐカギです。

まとめ

実家を解体すると住宅用地の特例が外れ固定資産税等の負担が増しますが、「解体は年明けから、引渡しは年内に」という基本スケジュールを抑え、売却の見通しを立ててから動くことでリスクを最小限に抑えられます。

私たち株式会社エスエイアシストは、解体工事だけでなく、不動産売却や土地活用のご相談にも対応しています。

・建物調査を踏まえた解体・リノベ判断
・更地化した場合の土地活用提案
・現況売却や買取のご相談対応
など、状況に応じた選択肢をご提案しています。

これまでも様々な物件に関するご相談を数多く対応してきた実績がありますので、解体・撤去工事などでお悩みの方は、ぜひ一度エスエイアシストへご相談ください。

※本記事の内容は2026年9月時点の情報をもとにしています。税額や各種制度の適用可否は、自治体・土地の条件・個別の事情によって異なります。実際の手続きの際は、市区町村の資産税課、税理士、税務署等へ必ずご確認ください。

　
　
弊社は「ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店」としての営業を2026年7月をもって終了し、
「【エスエイアシスト本店（浦和）／東京支店（池袋）】」としてリニューアル営業しております。
過去のブログ内に旧店舗名の表記が残っている箇所がございますが、スタッフや運営会社等に変更はございません。
これまで以上に皆様のニーズに寄り添った不動産・解体サポートに努めてまいります。