株式会社エスエイアシスト

必要のない家を相続?このままだと空き家に!相続せずに実家の解体ってできるの?

独自のノウハウにより安心・安全そしてリーズナブルに解体サービスを提供する、
ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店を運営する株式会社エスエイアシストがお届けする解体コラム、第17回目は「相続した家の解体について」です。

相続した家が古かったり傷みがひどかったりする場合や、すでに持ち家があり住む予定がない場合など解体を検討するケースも多いでしょう。しかし、いざ解体するとなると、相続をせずに勝手に解体しても良いのか、解体するデメリットはないのか、解体費用は誰が負担するのかなど、わからないことだらけです。
今回の記事では、相続した家を解体するときの注意点やメリット、デメリットなどについてわかりやすく説明していきます。ぜひ参考にしてみてください。

古くて市場価値がない家屋でも遺産分割の対象となるため、相続人全員の合意を得る相続手続きを経ずに、勝手に解体はできません。仮に相続せずに解体した場合、以下のリスクが発生してしまいます。

①損害賠償請求をうけるかも!

相続人全員から合意を得ずに解体してしまうと、反対する相続人から損害賠償を請求された場合、応じなければならないリスクがあります!
名義変更前の実家は相続人全員の共有の財産であるため、合意なしでの解体は他の相続人の共有持ち分の侵害となってしまうのです。
共有持ち分の侵害は、民法709条で不法行為に該当し、仮に他の相続人から損害賠償を請求された場合、請求に応じる責任が伴います。

②5年以下の懲役刑(2025年6月1日以降は5年以下の拘禁刑)となることも

続人の合意を得ずに解体した場合、刑事訴訟で5年以下の懲役刑(2025年6月1日以降は拘禁刑)になるリスクもあります。
2025年6月1日以降、刑法260条の「建造物損壊」における懲役刑と禁錮刑が統合され、「拘禁刑」として運用されるためです。

相続人全員から合意を得ることは難しいかもしれませんが、上述したようなトラブルを考慮すると、合意を得ておくほうが負担は少なく済みます。

まず、家の相続が発生してから解体するまでの流れについて説明していきます。相続発生から解体までの大まかな流れは次のとおりです。

①家の相続人を確定しよう

遺言書があれば、その内容に従って実家の相続人が決まります。しかし、遺言書がない場合は、実家を相続するのは法定相続人全員です。誰が実家を相続するのか、どのように実家を分けるのかが決まっていない場合は、遺産分割協議を開いて決めることになります。

家の相続人が複数いる場合は、できれば遺産分割協議の際に、家の解体の同意や解体費用の負担についても取り決めておくとスムーズに解体を進めることができます。

②相続登記申請をする

家の相続人が決まれば、家の所有者を亡くなった人から相続人に変更するための相続登記申請をします。
相続登記申請をしなくても家の解体は可能ですが、家を解体したあとの土地を売却するのであれば、相続登記は必須です。

また、2024年4月から相続登記申請の義務化が開始されたため、相続した家を解体したり売却したりするかどうかにかかわらず、相続が発生してから3年以内に相続登記申請をしなければなりません。
過去に相続した不動産についても、相続申請の義務化が適用されます。相続登記申請をせずに放置していた不動産がある場合は、早めに手続きをしましょう(相続申請義務化開始から3年以内)。

相続登記申請については以下の記事でも詳しく書いているので参考にしてみてください。

③解体費用を負担する人を決める

家の解体費用を誰が負担するのかについても、あらかじめ協議しておかなければなりません。解体費用の負担人として考えられる選択肢は、以下が挙げられます。

解体費用負担の割合まで話し合って決めておけば、相続人同士でもめる可能性は低くなります。また、話し合いの際に解体業者から家の解体費用の見積もりを取っておくことで、話し合いをスムーズに進めやすくなるでしょう。

④滅失登記申請をする

家を解体したら、解体後1ヵ月以内に、その家がなくなったことを法務局で登記しなければなりません。これを滅失登記といいます。
原則として、滅失登記申請をするのはその家の名義人です。よって、相続登記によって家の名義人となった相続人が行うことになります。

相続人が複数いる場合は、そのうちの1人が代表して手続きすることも可能です。
その際には、相続人であることを証明するため、遺産分割協議書相続人の戸籍謄本などの提出が必要になります。

相続した家のローンがまだ残っているなど抵当権が設定されている場合は、解体する前に金融機関などの抵当権者の承諾が必要になります。

相続した家を解体するリスクとデメリットは?

相続した家を解体するリスクやデメリットについてもしっかりと確認していきましょう。

①定資産税が跳ね上がることがある

家が建っている土地は、固定資産税の評価額が最大で6分の1になる優遇措置が取られています。この優遇措置は更地になってしまえば適用外となるため、建物を解体することで、今の固定資産税が大幅に増えることになりかねないからです。

売却したり新しい家を建てたりする予定がない場合は、とりあえずでの解体は避けるほうが良いでしょう。

②解体費用を土地の売却額に上乗せできるとは限らない

相続した家の売却を検討する際に、「解体して更地にする方が売却しやすそう」と考える人も多いでしょう。しかし、家を解体したからといって、必ずしも解体費用を土地の金額に上乗せできるとは限りません。

解体費用はその家の立地や広さなどで変動しますが、おおむね30坪の木造一戸建てを解体するのであれば、150万円程度の解体費用が必要になります。

逆に古家がある状態でも「古家付きの土地」として売れることがあるため、解体費用と売却額との兼ね合いを考えれば、そのまま売却した方が得になるケースもあります。
相続した家の売却を検討しているのであれば、まずはそのままの状態で、不動産会社に売却相談することも選択肢の一つです。

一軒家の解体費用については、以下のコラムも参考にしてみてください。

③再建築不可の物件だと家が建てられなくなる

相続した家が古いと、現在の建築基準法で建てられておらず、再建築不可物件の場合があります。再建築不可物件とは、現在の建築基準法における接道義務などを満たしていないため、建物を建てることができない土地のことです。

もし再建築不可物件であれば、一旦、家を取り壊してしまうと、新たに家を建てることができません。
再建築不可かどうかは、不動産会社に調べてもらうことができます。売却を考えているのであれば、相談してみると良いでしょう。

再建築不可物件については以下で詳細に説明しています。

相続した家を解体するメリットとは

次に相続した家を解体するメリットについても説明していきます。リスクやデメリットだけでなく、メリットも知ることで選択肢が増えていくでしょう!

①家の管理にかかる費用や手間が不要になる

相続した家を利用しないからといって、何もせずに空き家のまま放置しておくことはできません。相続した以上は、きちんと管理が必要です。
近くにある場合では、それほど管理に手間はかからないかもしれませんが、遠方にある場合だと費用も手間もかかります。月々の費用はそれほどではなくても、何年も続くとかなりの額になるでしょう。建物部分を解体して更地にすることで、少なくとも建物の管理は不要になります。

②更地のほうが売れやすくなることがある

相続した家の場所や立地によっては、家を解体して更地にするほうが売れやすくなる場合があります。また、駐車場などの事業用の土地を探している人や新築用の土地を探している人がいる場合は、更地しておくほうが売れやすいでしょう。

しかし、上述したように不動産会社に相談をして、更地にするほうが売れやすいことを確認してから解体することがおススメです。

③「相続空き家の3,000万円控除」が適用しやすくなる

不動産を売却した際の利益には、所得税と住民税が合わせた譲渡所得税が課税されます。しかし、相続した空き家を相続した年から3年後の年末までに売却するなどの条件を満たせば、「相続空き家の3,000万円控除」の適用で、売却益から最大3,000万円の控除が可能です。
ただし、この控除は「昭和56年5月31日以前に建築された戸建て」を相続した場合で、「その家を耐震補強して売却した場合」か「その家を解体して更地にして売却した場合」にしか適用されません。

つまり、相続した家が、昭和56年5月31日以前に建築された戸建てで、かつ家を取得した金額より高い金額で売れる場合であれば、家を解体してから売却した方が結果として得になる可能性があると言えます。
ただし、節税効果よりも解体費用のほうが高くつく場合もあるため、事前に売却できそうな額と解体費用をしっかり比較していくことが大切です。

まとめ

今回の記事では、相続した家を解体する場合の流れや、メリット・デメリットなどを解説してきました。相続人が複数いる場合は、相続者全員の同意を取ったり、相続者を確定することが必要ですし、解体する際にも解体費用と売却する場合はどちらがコストパフォーマンスが良いのか検討することが重要です。

私たちエスエイアシストでは、不動産解体業者として丁寧で綺麗、クレームのない解体・撤去工事に力を入れています。また、ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店を運営しており、解体だけでなく、不動産の売却についても実績があるため安心してご相談いただけます。これまでも急な相続や、不要な家の相続に関するご相談を数々と解決してきた実績がありますので、解体・撤去工事などでお悩みの方は、ぜひ一度エスエイアシストにご相談ください!お待ちしています。

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