旧耐震の建物は解体したほうがいい？売却もできる？

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ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店を運営する株式会社エスエイアシストがお届けする解体コラム、第37回目は「旧耐震の建物の解体について」です。

日本各地で大地震が相次ぐ中、旧耐震基準の建物を所有している方の中には、「このまま持ち続けていて大丈夫だろうか」と不安を感じている方も多いのではないでしょうか。特に1981年以前に建てられた建物は、現在の新耐震基準に適合していないため、倒壊リスクが高く、売却や再利用も難しくなりがちです。
この記事では、旧耐震物件を所有するリスクから解体・売却の判断基準、解体時に活用できる補助金制度まで詳しく解説します。

旧耐震の建物を持ち続けるリスクとは？

まず知っておきたいのは、「旧耐震基準」とは1981年6月以前に建築確認を受けた建物に適用されていた基準であり、当時は震度6以上の大地震を想定していない設計が一般的だったという点です。

倒壊のリスク

過去の大地震では、旧耐震の建物が倒壊して大きな被害をもたらした例が多く報告されています。外観上は問題なさそうに見えても、建物内部の構造に劣化がある場合も少なくありません。所有していることで、倒壊による人命被害や隣接する建物への損害賠償リスクを抱える可能性があるのです。

資産価値の低下

旧耐震物件は、築年数が古いことに加え、「耐震性が低い」というマイナス要素が重なることで、市場での評価が低くなります。不動産査定においては、新耐震基準を満たしているかどうかが重要な判断材料のひとつです。

火災保険・地震保険の制限

旧耐震の建物は、地震保険等の加入条件が厳しかったり、保険料が割高になったりすることがあります。また、保険金の支払いにも制限がかかる場合があり、いざという時の備えが不十分になりがちです。

旧耐震の建物、売却と解体どちらを選ぶべき？

旧耐震の建物を所有していると、「このまま保有する」「売却する」「解体する」という3つの選択肢があります。中でも「売却」か「解体」かで迷われる方が多いのではないでしょうか。では、売却・解体のメリットとデメリットを確認していきましょう。

売却するメリットとデメリット

売却することで、解体費用や維持管理の手間から解放されるメリットがあります。建物が建ったままの状態で売れることもありますが、買主が旧耐震を敬遠する場合、売却が長引いたり、価格が大幅に下がるケースも少なくありません。

一方で、土地としてのニーズが高いエリアでは、更地にしてから売却することで価格が上がる場合もあります。再建を前提に土地を探している買主にとっては、解体済みの土地の方が魅力的に映るためです。

解体するメリットとデメリット

解体する最大のメリットは、安全性が確保されることです。万が一の倒壊事故や近隣トラブルを未然に防ぐことができ、土地を再利用したい場合にもスムーズに計画を立てることができます。

ただし、解体には費用がかかります。木造住宅でも100万円〜200万円程度、RC造や鉄骨造の場合はさらに高額になることがあります。とはいえ、自治体によっては旧耐震建物の解体に対して補助金制度を設けているところもありますので、次で詳しく解説します。

旧耐震の建物を解体する際の補助金制度とは？活用すれば費用を抑えられるかも！

自治体の中には、耐震性に問題のある建物を解体する際に、補助金を支給する制度を設けているところがあります。たとえば、以下のような条件で補助を受けられるケースがあります。

・昭和56年(1981年)5月31日以前に建てられた住宅
・市区町村が指定する耐震診断の結果「倒壊の可能性がある」とされた
・一定の区域内（通学路や密集市街地など）にある
・解体前に事前申請を行っている

補助の内容としては、解体工事費用の1/2、上限40万円〜60万円ほどの補助金が一般的なようです（地域によって異なります）。

なお、申請には耐震診断報告書や見積書、図面などが必要で、着工前に必ず申請しなければなりません。工事完了後では補助の対象にならないため、計画段階で自治体に相談することを忘れないようにしましょう。

解体を選ぶ際の注意点

旧耐震物件を解体する場合は、経験豊富な解体業者に依頼することが大切です。特に古い建物は、アスベストなどの有害物質が使用されている可能性もあり、適切な処理が求められます。アスベストを使用した建物の解体については、こちらの記事も参考にしてください。

アスベストの事前調査は義務？罰則も！建物解体時のアスベスト事前調査の義務化について解説します。

また、建物の登記が残っている場合は、解体後に「建物滅失登記」の手続きを行わなければなりません。これを怠ると、不動産登記簿に「存在しない建物」が残り続けてしまうため注意が必要です。

まとめ

旧耐震の建物は、所有しているだけで地震倒壊や資産価値低下といったリスクを抱えてしまうものです。売却によって処分する選択もありますが、立地や建物の状態によっては解体後の売却や再利用の方が有利になる場合もあります。
もし「解体するかどうか」で迷われている場合は、まずは信頼できる業者に相談し、見積もりを取ることから始めてみましょう。自治体の補助金制度を活用することで、解体費用の負担を大きく軽減することも可能です。

私たちエスエイアシストでは、不動産解体業者として丁寧で綺麗、クレームのない解体・撤去工事に力を入れています。また、ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店を運営しており、安心してご依頼いただけます。これまでも旧耐震の建物の解体に関するご相談を数々と解決してきた実績がありますので、お悩みの方は、ぜひ一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。