既存不適格建築物とは？解体理由を検討すべき理由と法的制限を解説します
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ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店を運営する株式会社エスエイアシストがお届けする解体コラム、第44回目は「既存不適格建築物の解体について」です。
都市部や住宅街で見かける築年数の古い建物の中には、「既存不適格建築物」と呼ばれるものがあります。これは決して違法ではありませんが、建て替えやリフォーム、売却や活用において法的な制限を受けることが多く、知らずに所有していると将来的な資産運用の妨げとなることもあるのです。この記事では、既存不適格建築物の説明とともに、解体を検討すべき理由を法的・実務的な観点から詳しく解説します！
もくじ
どのような物件が「既存不適格建築物」と言われるのか？
「既存不適格建築物」とは、建築当時には法令に適合していたにもかかわらず、その後の法律改正によって現行の建築基準法などに適合しなくなった建物のことを指します。
たとえば、以下のようなケースが該当します！
・建てた当時は容積率や建ぺい率を満たしていたが、都市計画の変更により基準をオーバーしてしまった
・古い耐震基準で建てられており、現行の耐震性を満たしていない
・接道義務が緩やかだった時代の建物で、現在の法では再建築ができない立地
つまり、過去には合法だったが、今のルールでは「基準外」の存在となっている建物が、既存不適格建築物なのです。
違法建築物との違いとは？
「既存不適格建築物」と混同されやすいのが「違法建築物」です。両者の違いは明確です。以下の表を確認していきましょう！
| 種別 | 建築当時の合法性 | 現在の合法性 | 改修・建て替え時の影響 |
| 既存不適格建築物 | 合法 | 不適合（現行法に対して） | 要制限あり（現行法適合が必要） |
| 違法建築物（違反建築） | 違法 | 違法 | 是正・罰則対象、資産価値に影響 |
既存不適格建築物は「現状維持なら合法」であるのに対し、違法建築物はそもそも建築自体が許可されておらず、撤去や是正命令の対象になることもあるため、法的なリスクはまったく異なります。
建て替えやリフォームにはどのような法的制限がかかる？
既存不適格建築物は、現状のまま使用することは許されています。しかし、以下のような変更を行う場合には、現行の建築基準法に適合させなければなりません。
建て替えの制限
建て替えを行うと、現在の容積率・建ぺい率・高さ制限などが適用されるため、同じ規模の建物を建てることができない場合が多いです。特に、再建築不可の土地（接道義務を満たしていない等）では、建て替え自体が不可能なケースもあります。
リフォームの制限
以下のような工事を行う場合、建築確認申請が必要となり、現行法への適合が求められます。
・増築（床面積の変更）
・用途変更（住宅を店舗に変更など）
・大規模修繕・模様替え（骨組みや構造にかかわる改修）
つまり、見た目はそのままであっても、一定の工事を行うだけで「既存不適格建築物」が問題となり、コスト増や工事不可になるケースもあるということです。
既存不適格建築物を解体するメリットとは？
制限だらけの状態を維持し続けるよりも、思い切って解体してしまった方が資産として有効活用できる場合があります。以下は解体を検討するうえでの代表的なメリットです。
◎ 活用の自由度が高まる
解体によって更地にすれば、最新の法規制に対応した建物を自由に設計できるため、資産の再活用が可能になります。例えば、相続した住宅を解体して賃貸住宅や駐車場、農地として使うなど、多様な選択肢が広がります。
「解体後の土地活用」について詳しくは、こちらの記事をご覧ください。
◎ 安全性・資産価値の向上
旧耐震基準のままでは安全性に不安が残ります。特に賃貸物件や売却を検討する場合、建物の評価が低くなりやすく、結果的に土地全体の価値が下がる可能性もあります。解体によってこうしたリスクを取り除くことができます。
◎ 法的リスクの回避
建築法が今後さらに厳格化される可能性もある中、今のうちに法的な不適合要素をクリアにしておくことは、資産保全の意味でも有効です。特に将来の相続や売却時に、既存不適格建築物であることが問題視されるケースもあるため、早期の解体が有利に働くことも多いです。
まとめ
既存不適格建築物は、表面上は問題がなくても、建て替えやリフォームの際に大きな壁となる法的制約を抱えています。安全性や資産価値、将来の活用性を考えたとき、解体という選択は決して後ろ向きなものではなく、新たな可能性を考えていくための第一歩です。
私たちエスエイアシストでは、不動産解体業者として丁寧で綺麗、クレームのない解体・撤去工事に力を入れています。また、ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店を運営しており、安心してご依頼いただけます。これまでも既存不適格建築物の解体に関するご相談を数々と解決してきた実績がありますので、お悩みの方は、ぜひ一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。
