築年数が経った軽量鉄骨アパートは解体すべき？費用相場や注意点を解説します

独自のノウハウにより安心・安全そしてリーズナブルに解体サービスを提供する、
ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店を運営する株式会社エスエイアシストがお届けする解体コラム、第50回目は「軽量鉄骨アパートの解体について」です。

アパート経営をされている方や、ご両親からアパートを相続された方の中には、築年数が数十年を超え、老朽化が進んだ建物にどう対応すべきか、悩みを抱えている方が少なくありません。

「入居率が下がってきたけど、大規模修繕と解体、どちらが得なんだろう？」
「解体するにも、費用がどれくらいかかるか想像もつかない…」
「そもそも、築30年で解体は早すぎる？」

こうした疑問を抱えているオーナーや、これからアパートの解体を検討される方のために、この記事では軽量鉄骨アパートの解体に焦点を当てて、その費用相場や解体という選択肢のメリット・デメリット、そして具体的な注意点まで、解体工事の専門家が分かりやすく解説します。

軽量鉄骨アパートとは？耐用年数と解体のタイミング

アパートには、木造や鉄筋コンクリート造など様々な構造がありますが、中でも賃貸アパートとして多く見られるのが軽量鉄骨造です。

軽量鉄骨造の特徴

軽量鉄骨造とは、厚さが6mm未満の鉄骨を柱や梁に用いた構造のことです。木造よりも強度が高く、コストや工期を抑えられるため、多くの賃貸アパートで採用されてきました。

軽量鉄骨アパートの耐用年数

税法上の法定耐用年数は19年（骨格材の肉厚が3mm以下の場合）または27年（骨格材の肉厚が3mm超4mm以下の場合）と定められています。しかし、これはあくまで減価償却のための目安であり、実際の建物の寿命を表すものではありません。

適切なメンテナンスを行えば、法定耐用年数を超えても使用することは可能です。しかし、築30年、40年と経過すると、外壁や屋根の劣化、内部設備の老朽化、建物の傾きなど、大規模な修繕が必要となるケースが増えてきます。こうした状態のまま放置すると、入居率の低下や修繕費の増大、さらには安全性にも問題が生じる可能性があります。

軽量鉄骨アパートの解体費用相場と内訳

軽量鉄骨アパートの解体費用は、坪単価で約3万円～6万円が一般的な相場です。ただし、この金額はあくまで目安であり、建物の大きさや立地、そして以下の要因によって変動します。

解体費用の主な内訳

建物本体解体費: 建物自体の解体費用です。階数や延床面積、使用されている資材によって決まります。鉄骨造の建物は、コンクリート造よりも解体しやすい反面、廃材の量が多くなりがちです。

産業廃棄物処分費
解体で発生した鉄骨やコンクリート、木材、ボード、ガラスなどの産業廃棄物の運搬・処分費用です。廃材の量や種類、処分場までの距離によって変動するため、見積もり内容を細かく確認することが重要です。

付帯工事費
アパート本体の解体以外にかかる費用です。内装や設備の撤去、ガス管や給排水管の撤去、アスベスト除去、庭木やブロック塀の撤去など、多岐にわたります。

人件費・重機費用
解体に必要な作業員の人件費や、重機のレンタル代、運搬費、燃料費などです。近隣への配慮が必要な場合は、手作業が増えるため、人件費も高くなる傾向があります。

その他諸経費
役所への届け出費用、近隣への挨拶回りや説明会の開催費用、交通整備員の人件費など、解体工事を安全かつスムーズに進めるために必要な費用が含まれます。

解体費用が高くなる主な要因と注意点

軽量鉄骨アパートの解体費用は、以下の要因によって当初の想定よりも高くなる場合があります。

アスベストの有無

築年数の古い建物には、外壁材や内装材、屋根材にアスベストが使用されている可能性があります。アスベストの除去には専門的な知識と技術、厳重な養生が必要なため、その費用は高額になります。解体前に専門業者による調査が必須です。

立地条件

アパートが住宅密集地や狭い道路沿いにある場合、大型重機の搬入が難しかったり、手作業での解体が増えたりします。また、近隣への騒音や粉塵対策のための厳重な養生にもコストがかかるため、費用が上がります。

残置物の量

入居者が退去した後の家具や家電、衣類などの残置物が残っていると、その処分費用が別途かかります。残置物は「一般廃棄物」に分類され、解体で発生する「産業廃棄物」とは処分方法が異なるため、分別や運搬、処分に手間と費用が増加するのです。

住民への立ち退き・移転費用

アパートを解体する場合、現在住んでいる入居者全員に退去してもらう必要があります。オーナーは入居者に対し、立ち退き料を支払う義務が生じる場合があります。この費用は法律的な問題も絡むため、解体費用と合わせて大きな課題となるケースが少なくありません。

軽量鉄骨アパートを「解体」するメリット・デメリット

老朽化した軽量鉄骨アパートを解体するという決断には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

解体するメリット

老朽化リスクの回避
倒壊や火災、建物の傾きなど、老朽化によるリスクを根本から解消できます。アパートを放置することで起こる可能性のある近隣トラブルや、安全性への懸念から解放されます。

管理負担の軽減
解体後は土地の管理のみとなり、修繕計画の策定や入居者募集、家賃滞納への対応といったアパート経営の負担から解放されます。

土地活用の選択肢が広がる
更地にすることで、新しいアパートやマンションの建設、駐車場経営、土地の売却など、多様な活用方法を検討できます。土地の需要によっては、売却益で解体費用を補填できる可能性もあります。

解体するデメリット

多額の費用負担
解体費用に加え、立ち退き料などの費用もかかるため、一時的に多額の出費を伴います。特に、築年数が古くアスベストが含まれている場合は、費用が膨らむ可能性があります。 固定資産税の負担増: アパートが建っている土地は「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が減額されていますが、更地にするとこの特例が適用されなくなり、税金が最大で6倍になる可能性があります。x再建築不可物件は、解体して更地にする以外にも、売却や賃貸といった活用方法も考えられます。

固定資産税の負担増
アパートが建っている土地は「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が減額されていますが、更地にするとこの特例が適用されなくなり、税金が最大で6倍になる可能性があります。

まとめ

軽量鉄骨アパートの解体は、費用や手続き、税金、そして何より入居者との関係など、考えるべきことがたくさんあります。安易な判断は、将来的な大きな損失につながりかねません。

「今すぐ解体すべき？建て替えとどちらがお得？」
「入居者との立ち退き交渉が不安…」
「信頼できる解体業者をどうやって選べばいい？」

そういったお悩みをお持ちの場合は、まずは解体工事の専門家にご相談ください。専門家であれば、アパートの現状を正確に診断し、お客様の状況に合わせた最適な解決策をご提案できます。

私たちエスエイアシストでは、不動産解体業者として丁寧で綺麗、クレームのない解体・撤去工事に力を入れています。また、ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店を運営しており、安心してご依頼いただけます。これまでも様々な軽量鉄骨のアパートの解体にに関するご相談を数々と解決してきた実績がありますので、お悩みの方は、ぜひ一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。