市街化調整区域での建て替えは慎重に！建て替えができないなんてことも…解体前にまず不動産屋へ相談を

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ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店を運営する株式会社エスエイアシストがお届けする解体コラム、第28回目は「市街化調整区域の建て替えについて」です。

都市計画法に基づいて市町村が指定する、市街化調整区域ですが、原則として新たな開発や建築が禁止されています。知らずに解体を行うと、新たに建物を建てることができないといった状況も…市街化調整区域や市街化区域との違いについて詳しく解説します！

市街化調整区域とは？市街化区域との違いって？

土地には市街化区域と市街化調整区域があり、地方自治体ごとに都市計画法により指定されています。
市街化区域は街を活性化させるために活用する地域で、人が住みやすいようにインフラや住宅街、商業施設を計画的に建てていこうというエリアです。その反対に、市街化調整区域はあまり市街化開発をせず、都市化を抑制しようというエリアです。これは、無秩序な市街化の拡大を防ぐために指定されています。
まずは、市街化区域と市街化調整区域について知っておきましょう。

【市街化区域】

市街化区域は、街を活性化するための地域です。 人々が住みやすくなるように、インフラの整備などが積極的に行われます。

【市街化調整区域】

市街化調整区域は、都市計画法に基づき、市街化を抑制すべき区域として指定されています。​この区域は、人が住むための住宅や商業施設などを建築することは原則認められていないエリアとなっており、既存の建物の取り扱いにも厳しい制限が設けられています。
※地方自治体に申請することで建てられる場合もあります。

市街化調整区域の特徴

市街化調整区域の特徴についてより詳しく確認していきましょう。

①土地価格が安いことが多い

市街化調整区域は、建物の建築や建て替えが制限されるため、土地の価格が安くなっています。また、土地の評価価額自体も安くなるため、固定資産税も抑えられるなど、税制上でのメリットもあります。

②静かな環境で過ごすことができる

市街化調整区域は、街の開発を抑制するエリアなので、交通量なども比較的少なく静かな環境で過ごすことができます。将来的にも、高いビルなどが立ち並ぶことがないため騒音などで悩むことは少ないでしょう。

③生活の利便施設が近くにない

一般的に市街化調整区域は、農業や林業を行う地帯とされています。その為、駅・学校・病院・スーパーなど生活に必要な施設までの距離が遠くなってしまう可能性があります。

④インフラが整っていないケースも

市街化調整区域の場合は、下水道・ガス・電気・道路の舗装がされていない可能性があります。インフラが整っていないと、整備費用が必要となってくる場合も…。事前に整備費用がいくら必要になるのか確認する必要があります。

市街化調整区域で建て替えってできる？

そもそも、市街化調整区域に住宅を建設することはできるのでしょうか。
市街化区域と比べると、家を建てるにあたり厳しい制限はありますが、禁止をされているというわけではありません。

ですが、建物を建てるときはもちろんのこと、建て替えや中古住宅を購入して、増改築・リノベーションをする場合にも、基本的に自治体に開発許可を受ける必要があります。これらは都市計画法34条や43条、60条などに定められている条件のクリアが必要です。
また、建てられる規模を決める容積率や建蔽率（建ぺい率）制限だけではなく、既存建物に比べて、例えば延床面積の1.5倍までなど一定の規模までしか建て替えが認められないこともあります。

この開発許可を受ける前に既存建物の取り壊しをしてしまうと再建築の許可が下りず、建替えが出来なくなってしまうといった事例もあるようです。（市町村により異なります）

参考：埼玉県上尾市HP https://www.city.ageo.lg.jp/page/328922.html

市街化調整区域での解体や購入の前に不動産業者や各自治体に確認を

前述のとおり市街化調整区域での建て替え等には様々な条件があります。自身で、自治体に相談をすることも可能ですが、関係法令などが多数あり、自身で判断するのが難しい場合も多いでしょう。

そんな時には、まず経験豊富な不動産業者や専門家に相談することが重要です。​各自治体の市街化調整区域における規制や手続きに精通しており、適切なアドバイスを提供してくれるでしょう。​特に市街化調整区域では、許可を受ける前での解体が、将来的な建築の可能性を閉ざしてしまうリスクがあるため、慎重な判断をするためにも、不動産に相談をすることをおススメします。

まとめ

今回の記事では、市街化調整区域や、区域内での建て替え等の条件について解説しました。埼玉県上尾市のように市内全域が、市街化調整区域と市街化区域に区分されている自治体もあります。事前にしっかりと調べると共に計画を立てることが重要です。
ご自身での判断が難しい場合も多いので、ぜひ不動産業者に相談してみてください！

私たちエスエイアシストでは、不動産解体業者として丁寧で綺麗、クレームのない解体・撤去工事に力を入れています。また、ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店を運営しており、安心してご依頼いただけます。これまでも様々な解体工事に関するご相談を数々と解決してきた実績がありますので、市街化調整区域での建て替えや解体でお悩みの方は、ぜひ一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。