解体工事前の「境界確認」はなぜ必須？越境物撤去や近隣トラブルを未然に防ぐ決定版マニュアル

独自のノウハウにより安心・安全そしてリーズナブルに解体サービスを提供する、ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店を運営する株式会社エスエイアシストがお届けする解体コラム。今回は、トラブルを回避するために欠かせない「解体工事前の境界確認」についてです。

「長年住んでいるから境界なんて分かっている」「今のブロック塀の位置が境界線でしょう？」解体工事を控えた施主様から、よくこのようなお声をいただきます。しかし、解体工事における近隣トラブルにおいて、騒音や振動といった施工上の問題と並んで、常に上位に挙げられる深刻な要因が「境界線（筆界）の認識相違」です。

特に古い建物の場合、当時の口約束で決まっていたり、ブロック塀が実際の境界からズレて設置されていたりすることは珍しくありません。この記事では、なぜ解体前に境界確認が必須なのか、そのリスクと具体的な手順、トラブルを防ぐポイントを徹底解説します。

なぜ解体前に「境界確認」が必須なのか？

解体工事は単に建物を壊すだけではありません。「更地にして土地の価値を確定させる作業」でもあるのです。境界確認が必須とされる主な理由は以下の3点です。

① ブロック塀やフェンスの所有権を明確にするため

隣家との間にあるブロック塀やフェンスには、主に3つの所有形態が考えられます。1つ目は、塀のすべてが自身の敷地内に収まっている「自己所有」のケース。2つ目は、逆に隣家の敷地内に設置されている「隣家所有」のケース。そして3つ目が、境界線の真上に設置され、費用を出し合って作った「共有」のケースです。

この所有権の認識がズレたまま工事を始めると、「ウチの塀を勝手に壊された！」というクレームに発展したり、逆に「残すべき隣家の塀を誤って壊してしまい、高額な再築費用を請求される」といった深刻なトラブルに直結します。

② 「越境物」のトラブルを防ぐため

屋根の庇（ひさし）、雨樋、エアコンの室外機、地中の配管、および庭木の枝。これらが境界線を越えている状態を「越境」と呼びます。

解体時は、こちらの建物が隣に越境していたり、逆に隣の物がこちらに越境していたりする事実が露呈するタイミングです。事前に取り決めをしないと、解体工事自体がストップしてしまう恐れがあります。

③ 解体後の「土地売却」や「新築」をスムーズにするため

解体後に土地を売却する場合、「境界確定測量図」（隣地所有者の承諾印がある図面）の提示を求められるのが一般的です。解体後に境界杭が見つからなくなったり、トラブルで隣人の協力が得られなくなったりすると、土地が売れなくなる（または資産価値が下がる）リスクがあります。

放置すると危険！境界未確認による3大リスク

境界確認をおろそかにして解体工事を強行した場合、どのようなリスクがあるのでしょうか。

リスク1：損害賠償請求と工事の中断

誤って隣家の敷地を掘削してしまったり、共有のフェンスを撤去してしまったりした場合、原状回復費用や損害賠償を請求される可能性があります。また、トラブル解決まで工事がストップすれば、工期遅延による人件費や重機のリース代などの追加費用も発生しかねません。

リスク2：地中埋設物の発見による泥沼化

「解体してみたら、隣の家の水道管が自分の敷地を通っていた」「自分の家の浄化槽の一部が隣の敷地に入り込んでいた」といった地中の越境は、建物があるうちは分かりません。事前に「もし越境物が出たらどうするか」を話し合っておかないと、撤去費用の負担を巡って解決まで数ヶ月を要するほど揉めることになります。

リスク3：将来にわたる遺恨

ご近所付き合いは解体後も（そこに住み続ける場合は特に）続きます。一度境界問題で感情的なしこりが残ると、その後の生活や、将来的な相続・売却時にも悪影響を及ぼし続けます。

解体前に確認すべき「3つのチェックポイント」

トラブルを未然に防ぐために、解体業者や土地家屋調査士へ相談する前に、まずはご自身で現状を把握しておくことが大切です。ここでは特に重要な3つの確認ポイントを解説します。

ポイント1：法務局資料と現地の照合

まずは、法務局で取得できる「公図（地図）」や「地積測量図」を確認しましょう。これらは土地の形状や広さを示す公的な資料です。

しかし、古い図面の場合、現況と大きく異なるケースも少なくありません。もし「地積測量図」や、過去に隣地と境界を取り決めた「筆界確認書」といった書類が残っていれば、非常に強力な証拠となります。

ポイント2：境界標（境界杭）の有無

敷地の四隅にあるはずの「境界標」を探してみましょう。コンクリート杭、金属プレート、石杭などが一般的です。

ここで注意が必要なのは、「杭がある＝そこが正しい境界」とは限らないということです。工事や地震で動いてしまっている可能性や、勝手に設置された私的な杭である可能性もあります。あくまで目安として確認しましょう。

ポイント3：ブロック塀の「積み方」をチェック

隣地との境界にあるブロック塀は、その設置位置によって所有者が異なります。塀のすべてが自身の敷地内に収まっている状態を「内積み」と呼び、これは自己所有の物として扱われます。一方で、ブロック塀が完全に隣地の敷地内にある場合は「外積み」となり、隣家の所有物となります。また、境界線の中心にブロック塀が設置されているケースは「芯積み」と呼ばれ、隣地との共有物となります。

一見自分のものに見えても、実は「芯積み（共有）」だった場合、独断で撤去することはできません。最終的には隣人へのヒアリングと図面での確認が不可欠です。

越境物が見つかった場合の正しい対処法

切り離し壁の補修は、以下のステップで慎重に進められます。

ケースA：自分の建物が隣に越境している場合

解体は越境を解消する絶好のチャンスです。まずは隣人に謝罪し、越境の事実を伝えます。その上で、「解体工事の際に撤去します」と約束し、解体業者にその旨を明確に指示しましょう。隣家を傷つけないよう養生計画を立てることが重要です。

ケースB：隣の建物がこちらに越境している場合

たとえ自分の敷地に侵入していても、勝手に切ったり壊したりすることは法律（民法）で禁じられています。

すぐに撤去が難しい場合は、**「越境物の覚書」**を交わすのが一般的です。「将来建て替える時には解消する」といった内容を書面で残しておくことで、将来のトラブル（取得時効による土地の権利喪失など）を防ぐことができます。

【重要：2023年民法改正】
庭木の枝が越境している場合、改正により、「相当の期間を定めて催告しても切除されない場合」や「所有者が不明な場合」など、一定の条件下で越境された側が自ら切除できるようになりました。ただし、依然として所有者に切ってもらうよう依頼するのがトラブル回避の基本です。

誰に相談すべき？専門家の役割と費用目安

境界をはっきりさせたいなら「土地家屋調査士」

境界杭がない、あるいは図面と現況が食い違う場合は、測量のプロである「土地家屋調査士」に依頼します。境界を特定するための測量には、主に2つの方法があります。

まず、過去の図面などの資料に基づいて、失われた境界杭を元の正しい位置に戻す「復元測量」が挙げられます。この場合の費用目安は、10万〜30万円程度です。
もう一つは、隣地所有者の立ち会いのもとで改めて境界を確定させ、正式な図面（確定図）を作成する「境界確定測量」です。こちらは全ての隣接地の承諾が必要になるなど工程が複雑になるため、30万〜80万円程度の費用がかかるのが一般的です。

技術的な相談は「解体業者」

「このブロック塀は残して、基礎だけ撤去したい」といった技術的な相談は解体業者に行います。経験豊富な業者であれば、近隣への挨拶回りや説明もサポートしてくれます。見積もりの段階で、境界や越境物についての懸念を伝えておくと良いでしょう。

まとめ

解体工事前の境界確認は、法律上の義務という側面以上に、「無用な賠償金や精神的ストレスからあなた自身を守るための保険」です。

まずはご自身で法務局の資料と現地の状況を照らし合わせ、少しでも不明確な点があれば独断せず、解体業者や土地家屋調査士などの専門家に相談しましょう。この一歩を踏むことで、解体工事は単なる家の撤去ではなく、新しい土地活用へのスムーズで安心な第一歩となります。

私たちエスエイアシストでは、不動産解体業者として丁寧で綺麗、クレームのない解体・撤去工事に力を入れています。また、ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店を運営しており、安心してご依頼いただけます。これまでも解体に関するご相談を数々と解決してきた実績がありますので、お悩みの方は、ぜひ一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。