相続空き家「3,000万円特別控除」の解体スケジュール管理と発注の注意点

独自のノウハウにより安心・安全、そしてリーズナブルな解体サービスを提供する、株式会社エスエイアシストがお届けする解体コラム。今回は、相続空き家の売却において手残りを大きく左右する「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」のスケジュール管理と、実務上見落としやすい解体スケジュールの考え方について解説します。

相続空き家の売却において、3,000万円特別控除の適用は大きな節税メリットにつながります。一方で、近年はアスベスト事前調査や各種手続きが必要となるケースもあり、解体工事や売却スケジュールに十分な余裕を持つことが重要になっています。

万が一、適用期限を過ぎてしまうと特例を受けられなくなる可能性があるため、税理士や不動産会社、解体業者などの専門家と連携しながら、計画的に進めることが大切です。

「3,000万円特別控除」の期限ルールと実務上の注意点

「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」を利用するためには、原則として、
相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
に譲渡を行う必要があります。

また、令和5年度税制改正により、令和6年1月1日以降の譲渡については、
・家屋を除却した後に土地を売却するケース
・一定の要件を満たしたうえで、譲渡後に買主が家屋を除却するケース
なども特例の対象となる場合があります。

そのため、
「売主側で必ず解体を終えてから売却しなければならない」
とは限りません。

ただし、適用要件は細かく定められており、契約内容や引渡し時期などによって判断が異なる場合もあるため、税理士などの専門家と連携しながら慎重に進めることが重要です。

なぜ余裕を持ったスケジュール管理が重要なのか

以前と比べ、相続空き家の売却には複数の工程が必要となっています。

① アスベスト事前調査などの各種手続き

一定規模以上の解体工事では、法令に基づくアスベスト事前調査や行政への報告が必要となる場合があります。
建物の状況によっては分析や確認作業に一定の日数を要することもあるため、余裕を持った準備が重要です。

② 解体工事と建物滅失登記

解体工事完了後には、建物滅失登記の申請が必要になります。
土地家屋調査士への依頼や必要書類の準備などを含めると、一定の期間を要するため、工事完了後すぐに売却できるとは限りません。

③売買手続きや決済スケジュール

売買契約、住宅ローン審査、決済・引渡しなど、不動産取引にはさまざまな工程があります。
特例の期限が近い場合には、これらのスケジュールも含めて逆算しておく必要があります。

 クライアントの手残りを守るための3つの解決策

解決策①：できるだけ早い段階から逆算スケジュールを立てる

相続空き家の売却では、
・アスベスト調査
・解体工事
・建物滅失登記
・売買契約
・決済・引渡し
など複数の工程が発生します。

工事期間や手続きに要する日数は、建物の規模や地域、繁忙状況などによって異なるため、期限直前ではなく、できるだけ早い段階から準備を進めることが望ましいでしょう。

解決策②：解体と不動産を一体で相談できるパートナーを選ぶ

進行管理をスムーズに進めるためには、解体工事だけでなく、不動産売却の流れも理解しているパートナーの存在が重要です。

解体工事と不動産実務を一体的にサポートできる会社であれば、
・現地調査
・解体工事
・必要書類の準備
・売却活動
までをスムーズに進めやすくなります。

解決策③：時間的余裕が少ない場合は「現状渡し」も選択肢

遺産分割協議の長期化などにより時間的余裕が少ない場合には、不動産会社による直接買取を検討する方法もあります。

また、令和6年1月1日以降の譲渡については、一定の要件を満たすことで、譲渡後に買主側が家屋を除却するケースでも特例が適用される場合があります。
ただし、適用要件は複雑であるため、税理士などの専門家と確認しながら進めることが大切です。

まとめ：実務を円滑に進めるためには早めの連携が重要

相続空き家の3,000万円特別控除は、売却時の税負担を軽減できる重要な制度ですが、その一方で期限管理やスケジュール調整が重要になります。

私たち株式会社エスエイアシストは、解体工事と不動産売却の両面からサポートできる体制を整えています。

・アスベスト事前調査から解体工事までの一貫対応
・不動産売却を見据えたスケジュール管理
・訳あり物件や残置物がある物件への対応
・状況に応じた直接買取のご提案
など、状況に応じた選択肢をご提案しています。
これまでもさまざまな物件に関するご相談を数多く解決してきた実績があります。

「特例の期限に間に合うか不安」
「解体と売却をスムーズに進めたい」
「残置物が多く、どこから手を付ければよいかわからない」

このようなお悩みをお持ちの方は、ぜひ一度エスエイアシストへご相談ください。
解体工事と不動産売却の両面から、お客様にとって最適な方法をご提案いたします。