老朽化したマンションは解体すべき？費用相場や建て替え・注意点を解説！
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ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店を運営する株式会社エスエイアシストがお届けする解体コラム、第46回目は「マンションの解体について」です。
近年、日本全国で築40年を超えるマンションが急増しています。高度経済成長期に建てられたこれらのマンションは、老朽化が進み、建物の安全性や住環境の維持が課題となりつつあるのです。
「うちのマンションも建て替えが必要なのかな？」「解体するとなると、莫大な費用がかかるのでは？」
そうした漠然とした不安を抱えている所有者や管理組合の方は少なくありません。マンションの解体は、戸建て住宅の解体とは比べ物にならないほど大規模で、多くの課題を伴います。
この記事では、マンションの解体を検討する方のために、解体費用の相場や費用が高くなる要因、解体の流れ、そして最も重要な「解体か建て替えか」の判断基準について、解体工事の専門家が分かりやすく解説していきます。
もくじ
マンションの構造と解体の難易度
マンションの解体費用や工期は、その構造によって大きく異なります。主要な構造は、以下の3つに分けられます。
鉄筋コンクリート造（RC造）
鉄筋とコンクリートを組み合わせた構造で、耐久性や耐震性、耐火性に優れています。現在建てられているマンションの多くがこのRC造です。解体時には、この強固なコンクリートを破砕するための専用重機や、騒音・振動対策が必要となります。
鉄骨造（S造）
柱や梁に鉄骨を用いた構造です。主に低層から中層のマンションやアパートで採用されることがあります。RC造に比べると強度は劣りますが、比較的軽量で解体しやすい特徴があります。
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）
鉄骨の周りに鉄筋を配置し、さらにコンクリートで覆った非常に強固な構造です。超高層マンションや大規模な建物で採用されることが多く、RC造よりもさらに高い耐震性や耐久性を持ちます。その分、解体費用は最も高くなり、工期も長くなる傾向にあります。
マンションの解体にかかる費用の相場と内訳
マンションの解体費用は、戸建て住宅の解体費用とは比較にならないほど高額です。一般的な相場は、建物の構造や規模、立地条件によって大きく変動します。
解体費用の相場（1坪あたり）
RC造：約6万円～8万円
SRC造：約8万円～10万円
たとえば、延床面積が200坪のRC造マンションを解体する場合、単純計算でも1,200万円～1,600万円程度の費用がかかります。ただし、この金額はあくまで目安であり、実際には様々な要因で変動することを理解しておきましょう。
解体費用の主な内訳
解体費用には、以下のような項目が含まれます。
解体工事費：建物の本体を解体・撤去する費用です。構造や建物の高さ、面積によって算出されます。
廃材処分費：解体で発生したコンクリートや鉄骨、木材などの産業廃棄物の運搬・処分費用です。廃棄物の種類や量、処分場の距離などによって変動します。
重機費用：解体に必要な重機のレンタル代や燃料費、運搬費などです。
人件費：作業員の日当や現場監督の人件費です。
付帯工事費：内装の撤去、アスベスト除去、電気やガスの配管撤去など、本体工事以外にかかる費用です。
仮設費用：解体現場の安全を確保するための養生シート、仮囲いの設置費用です。
その他諸経費：役所への届け出費用、近隣対策費用などです。
マンションの解体費用が上がる主な要因と注意点
マンションの解体費用は、様々な要因によって当初の想定よりも高くなる場合があります。
建物の構造
前述の通り、SRC造はRC造よりも解体費用が高くなります。
階数と延床面積
階数が高いほど解体にかかる手間と時間がかかり、費用も増加します。また、延床面積が大きいほど、発生する廃材の量も増えるため、処分費用が高くなる傾向にあります。
アスベストの有無
築年数の古いマンションの場合、アスベストが使用されている可能性が高いでしょう。アスベストの除去には専門的な知識と技術、厳重な養生が必要なため、その費用は高額になります。アスベストが使用されている物件の解体については、以下のコラムも参考にしてください。
立地条件
幹線道路沿いや住宅密集地など、解体作業に制限がある場所では、手作業での解体が増えたり、防音・防振・防塵対策にコストがかかったりするため、費用が上がります。
立ち退き・移転費用
マンションを解体する場合、そこに住んでいる住民の立ち退きや移転が必要になります。賃貸マンションであれば、オーナーが住民に立ち退き料を支払う義務が生じる場合があります。この費用負担が大きな課題となるケースは少なくありません。
マンション解体の流れと住民との合意形成
マンション解体は、建物の規模が大きいだけでなく、多くの住民や関係者が関わるため、戸建て解体とは異なる複雑なプロセスをたどります。
①管理組合・住民への説明と合意形成
まずはマンションの管理組合や住民に対し、建物の老朽化状況や解体の必要性を丁寧に説明し、理解と同意を得ることから始めましょう。この段階で、建て替えにするのか、それとも解体のみにするのかといった方向性を議論します。マンションの建て替えには、原則として住民の8割以上の賛成が必要となります。
②解体業者の選定と契約
複数の解体業者から見積もりを取得し、施工実績や技術力、費用、そして住民とのコミュニケーション能力などを総合的に判断して業者を選定します。
③住民への立ち退き依頼
賃貸マンションの場合、オーナーが住民に対して立ち退きを依頼し、必要に応じて立ち退き料の交渉を行います。このプロセスには、法律的な知識が必要となるため、弁護士などの専門家に相談することも重要です。
④解体工事の着手
近隣住民への説明会や挨拶を行い、解体工事に着手します。工事期間中は、騒音や振動、粉塵対策など、住民や近隣への配慮が不可欠です。
解体だけか、建て替えか？慎重な判断が不可欠
老朽化したマンションの最終的な選択肢は、「解体」か「建て替え」のどちらかになるでしょう。それぞれのメリット・デメリットを十分に比較検討することが重要です。
解体のみのメリット・デメリット
メリット：建て替えに比べて費用が安く済む場合があります。
デメリット：解体後の土地の活用方法を別途考える必要があり、住民の住居確保の問題が残ります。
建て替えのメリット・デメリット
メリット：新しいマンションに生まれ変わり、資産価値が向上し、住環境が改善されます。
デメリット：解体費用に加え、建設費用もかかるため、費用が非常に高額になります。また、建て替え期間中の仮住まい確保や、住民との合意形成に多大な時間と労力がかかります。
建て替えを検討する際の重要な注意点
建て替えを検討する際は、費用や住民の合意形成だけでなく、建て替え後のマンションが収益性を確保できるかという点も非常に重要です。
まず、市街地などの土地には、建物の高さ制限や建蔽率、容積率といった厳しい行政の規制がある場合があります。建て替え後の建物が、現在の建物よりも小さくなったり、階数を減らさなければならなかったりするケースも少なくありません。この場合、新築マンションの戸数が減り、資産価値が目減りするリスクがあるため注意が必要です。
また、そもそもマンションとしての需要が少ない土地の場合、建て替えても新しいマンションが売れ残る可能性があります。新築マンションの販売で得られる収益が期待できない場合、建て替え費用を回収できず、所有者の負担が大幅に増えるリスクも考慮すべきです。
これらの規制や需要を見極めるには、専門家による事前の調査が不可欠です。安易な建て替え計画は、将来的な大きな負担につながりかねないでしょう。
まとめ
マンションの解体は、単なる建物の取り壊しではありません。建物の構造や老朽化の程度、費用、法的な手続き、そして何より多くの人々が関わる非常にデリケートな問題です。
「どこから手をつけていいか分からない」「住民との話し合いが難航している」「費用がどれくらいかかるか不安」
そういったお悩みをお持ちの場合は、まずは解体工事の専門家に相談するのがお勧めです。専門家であれば、建物の現状を正確に診断し、お客様の状況に合わせた最適な解決策を提案してもらうことができるでしょう。
私たちエスエイアシストでは、不動産解体業者として丁寧で綺麗、クレームのない解体・撤去工事に力を入れています。また、ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店を運営しており、安心してご依頼いただけます。これまでもマンションの解体に関するご相談を数々と解決してきた実績がありますので、お悩みの方は、ぜひ一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。
